Les meilleures SCPI de rendement : le comparatif 2023

Comment choisir la meilleure SCPI de rendement

Il existe plus de deux cents SCPI différentes, de la moins performante à la plus intéressante… Le choix est vaste ! Quand on sait que ce produit d’investissement est fait pour être conservé sur le moyen/long terme, il est important de ne pas partir avec un handicap et de faire le bon choix dès le début. Dans cette étude nous nous focaliserons sur les SCPI de rendement, qui comme leur nom l’indique ont vocation à réalisé de la performance. Elles se distinguent des SCPI fiscales qui cherchent à bénéficier d’avantages fiscaux (Pinel, Denormandie…).

Comment choisir sa SCPI ? Il y a d’abord les fondamentaux à étudier : la performance, la diversification du parc immobilier, les ratios financiers, les frais de la SCPI… Nous abordons ces points en détail dans notre article : 5 critères pour choisir sa SCPI. Ceci dit, analyser les 200 SCPI du marché serait long et fastidieux… Il existe heureusement un moyen bien plus efficace d’accéder rapidement aux meilleurs SCPI : opter pour un courtier qui a lui-même trié sur le volet ces fonds immobiliers.

En effet pour investir dans une SCPI vous devez passer par un courtier, qui fait l’intermédiation entre la société de gestion (cette dernière commercialise rarement elle-même ses propres produits) et l’investisseur. Chez de nombreux courtiers la pratique est de proposer le plus de placements possibles, l’exhaustivité étant un argument pour se démarquer. Or une nouvelle tendance se dessine depuis peu : certains acteurs se limitent désormais à une dizaine de SCPI qu’ils ont préalablement filtré et analysé. Ils font le pari que les épargnants sont moins intéressés par l’exhaustivité que par la qualité des placements qui leur sont proposés.

Choisir le bon intermédiaire : les courtiers SCPI

					Courtier classique pour comparaison
Nombre de SCPI	6 SCPI	6 SCPI	3 SCPI	50 SCPI	+100 SCPI
Sélection des SCPI	Sélectionné après un audit poussé et rencontre des équipes de gestion	Sélectionné après un audit poussé et rencontre des équipes de gestion	SCPI créées par CORUM pour répondre aux demandes des clients	Sélectionné après un audit poussé	Pas de sélection
Frais	Aucun	Aucun	Aucun	Aucun	Aucun
Rétrocession de frais sur investissement	Non	Non	Non	2,5% de rétrocession	Non
Conseils	Conseillers professionnels certifié CIF	Conseillers professionnels certifié CIF	Conseillers professionnels certifié CIF	Conseillers professionnels certifié CIF	Conseillers professionnels certifié CIF
Modes d’investissement	Comptant Crédit immo.	Comptant Crédit immo.	Comptant Crédit immo. mortissable Crédit immo. in fine	Comptant Crédit immo. Crédit Conso	Comptant Crédit immo.
Souscription en ligne	Oui	Oui	Oui	Oui	Non
En savoir plus	Avis complet sur Anaxago	Avis complet sur Homunity	Avis complet sur Corum	Avis complet sur Louve Invest	-
	En savoir plus	En savoir plus	En savoir plus	En savoir plus	-

Homunity et Anaxago, les premiers courtiers sélectifs

Homunity et Anaxago sont les leaders du crowdfunding immobilier en France. Ils ont gagné leur réputation en sélectionnant drastiquement les projets qui leur sont soumis, de manière à limiter le risque de défaut. C’est en grande partie grâce à eux que le crowdfunding immobilier aujourd’hui est réputé l’un des meilleurs placements en rapport rendement/risque !

Ces deux acteurs ont décidé (à peu près en même temps) de reproduire ce modèle vertueux avec des SCPI. Ils ont audité chacune des SCPI selon une vingtaine de critères précis. Ce qui est intéressant, c’est qu’ils ont appliqué à peu près les mêmes critères, mais avec des pondérations différentes. Cela fait qu’Anaxago et Homunity ont chacun sélectionné 6 SCPI différentes. Pour les épargnants, cela fait un total de 12 SCPI sélectionnées avec soin par des professionnels de l’immobilier.

CORUM : trois SCPI haut-de-gamme

CORUM L’épargne propose trois SCPI parmi les plus performantes du marché. Depuis 2012, ils se sont donc fait une place de choix dans le monde de la pierre-papier, offrant un accès à un patrimoine immobilier varié et diversifié pour tout investisseur. Vous avez le choix entre CORUM Origin, la première SCPI de CORUM qui investit dans des immeubles et commerces en France ; CORUM XL, qui mise sur les immeubles de grande taille en Europe et hors zone euro ; ainsi que CORUM Eurion, la dernière-née du groupe, qui se concentre sur des immeubles à potentiel de valorisation en Europe. Au total, CORUM investi dans 17 pays et a déjà conquis plus de 100 000 épargnants !

Louve Invest, le premier courtier SCPI avec 2,5% de cashback

Louve Invest est un jeune courtier (apparu en 2021) qui a également trié en amont les SCPI qu’il distribue. La sélection est moins drastique puisqu’il propose pas moins de cinquante SCPI… mais c’est tout de même une sélection qui représente 25% de l’offre existante.

La véritable valeur ajoutée de Louve Invest est qu’il est le seul courtier SCPI à redistribuer une partie de sa commission au client investisseur. Ce procédé que l’on appelle cashback (ou rétrocession) équivaut à 2,5% du montant investi. Par exemple, pour 10 000€ investi le client reçoit dans les semaines qui suit 250€ sur son compte en banque. Comment se fait-il qu’il soit le seul courtier SCPI à proposer du cashback ? La réponse se trouve dans notre étude complète sur Louve Invest.

Note : quelques SCPI ne sont pas éligibles au cashback. Il s’agit de Ikoro, de Zen et des SCPI de la gamme Corum.

Classement des meilleures SCPI en 2023

Comme nous l’évoquions plus haut, il peut être pénible pour les épargnants de choisir lorsque le choix est trop large. Il nous semble plus judicieux de leur présenter une dizaine des meilleures SCPI du marché, et de les laisser s’informer s’ils sont intéressés.

C’est dans cette logique que nous avons choisis de présenter les 12 meilleures SCPI. Voici notre méthodologie : nous sommes partis des SCPI qui ont été sélectionnés par nos trois professionnels de l’immobilier (premier filtre, et non des moindres). Nous les avons chacune analysé sur la base de 2 grands critères : un critère qualitatif (catégorie, composition du parc immobilier, réputation de la société de gestion) et un critère financier (capitalisation, performance, taux d’occupation, niveau des frais, etc.).

Au final nous sommes arrivés à 12 SCPI. Rappelons qu’il existe au total plus de 200 fonds immobiliers, l’écrémage est important. C’est le but ! Sans plus tarder, voici notre classement des meilleures SCPI :

A noter que nous avons décidé d’alléger considérablement le tableau. Le précédent était certes plus complet, mais aussi plus lourd et les informations devenaient rapidement obsolètes. Si vous souhaitez obtenir plus de détails sur une SCPI, vous pouvez vous rapprocher de son courtier de référence : vous trouverez de nombreuses informations sur leurs sites internet. Et au besoin vous pourrez contacter un conseiller Homunity, Anaxago ou Louve Invest qui saura répondre à vos questions.

Focus sur les meilleurs SCPI par catégorie

Les SCPI de bureau

On parle de « bureau » le lieu de travail des salariés et/ou le siège social d’une entreprise. Il se distingue des lieux de production (usine, locaux industriels) et de commerce. Historiquement ce sont des biens immobiliers qui génèrent le plus fort rendement, c’est pour cela que la plupart des SCPI de rendement sont des SCPI de bureau.

La généralisation du télétravail pendant la pandémie du Covid 19 a fait craindre des difficultés sur ce type de SCPI. S’il est vrai que certaines ont vu leurs rendements baisser à cause d’une plus forte vacance locative, d’autres ont fait preuve de résilience. C’est le cas notamment de Corum Origin et Epargne Pierre qui ont conservé de très bons rendements jusqu’à présent. Leurs sociétés de gestion promettent de belles perceptives en s’adaptant aux nouvelles habitudes de travail : amélioration des locaux, réduire certaines surfaces, optimiser la connectivité, etc.

Les SCPI de commerce

Cette catégorie « commerce » comprend les commerces de proximité et les centres commerciaux. Les murs des locaux sont détenus par la SCPI et sont loués à des commerçants.

Les SCPI de commerce sont réputées pour leur résilience, et sont intéressantes pour diversifier. En effet il est important d’investir dans plusieurs catégories de SCPI afin de réduire le risque, les épargnants choisissent souvent des SCPI de bureaux pour le rendement et complètent avec du commerce.

Immorent est l’une des plus anciennes (créée en 1987) et des plus grosses (3 600 milliards de capitalisation) SCPI françaises ! Elle bénéficie d’un excellent parc immobilier et d’une bonne diversification géographique sur tout le territoire national. Solide, saine et performante, Immorente jouit d’un excellent rapport rendement/risque et en cela fait patrie des meilleures SCPI de commerce.

Les SCPI logistique

Les locaux logistiques peuvent être des entrepôts, des hangars, des zones de stockage… Ils sont essentiels aux fonctions logistiques, en particulier pour le commerce en ligne. Or les mesures de confinements ont fait exploser le e-commerce, et par conséquent dynamisé ces types de biens immobiliers.

Les SCPI logistiques ont été les grandes gagnantes de la crise du Covid-19. Et la tendance devrait se poursuivre, dans la mesure où le commerce en ligne ne cesse de croitre.

L’une des meilleures SCPI Logistique est, d’après nous, Iroko Zen. Elle a été créée en septembre 2020, donc quelques mois après le premier confinement ; cela lui donne un avantage sur la majorité des autres SCPI à savoir qu’elle s’est constitué un parc immobilier opportuniste et résilient qui tient compte des récents bouleversements. Par ailleurs c’est l’une des rares à avoir 0% de frais d’entrée (contre 8% – 10% chez la plupart des fonds immobiliers).

Les SCPI de santé

Le parc immobilier des SCPI de santé sont composés d’établissements de santé : cabinets médicaux et dentaires, hôpitaux, cliniques, laboratoires d’analyses, etc. Le domaine de la santé connait une croissance soutenu, qui devrait se maintenir compte tenu du vieillissement de la population.

Les meilleures SCPI de santé sont d’après nous Primovie et Pierval Santé, toutes deux principalement investies dans les EHPAD et les cliniques. Elles ont généré des rendements stables dans le temps.

À noter qu’il est aujourd’hui possible d’investir en SCPI via des contrats d’assurance-vie. Cela est d’autant plus avantageux du côté de la fiscalité : en effet, les SCPI sont des produits fortement imposés. Pour les épargnants qui n’ont pas envie de se pencher du côté de la défiscalisation pour alléger la fiscalité des SCPI, il est beaucoup plus simple d’investir directement via cette enveloppe avantageuse.