Fiscalité SCPI : comment optimiser son investissement immobilier ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement collectif permettant aux particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier locatif. En achetant des parts de SCPI, les investisseurs deviennent copropriétaires d’un portefeuille diversifié de biens immobiliers, généralement composé de bureaux, commerces, logements ou locaux industriels.

Pourquoi investir dans les SCPI ?

Les SCPI présentent plusieurs avantages pour les investisseurs, notamment:

• La diversification: en investissant dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, les risques sont répartis et les performances moins dépendantes d’un seul actif.
• Les revenus réguliers: les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, généralement trimestriels, offrant ainsi un revenu régulier et potentiellement attractif.
• L’accessibilité: les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée généralement plus faible que pour un investissement direct.
• La gestion déléguée: la société de gestion de la SCPI se charge de la sélection, de l’acquisition, de la gestion et de la valorisation des biens immobiliers, facilitant ainsi la vie des investisseurs.

À qui convient ce placement ?

Les SCPI conviennent à différents profils d’investisseurs:

• Les épargnants en quête de revenus réguliers: grâce aux dividendes versés trimestriellement, les SCPI peuvent constituer une source de revenus complémentaires pour les retraités ou les personnes cherchant à diversifier leurs sources de revenus.
• Les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine: les SCPI offrent une alternative aux placements financiers traditionnels et permettent de diversifier son patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion directe.
• Les personnes désireuses d’investir dans l’immobilier à moindre coût: les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée plus faible que l’achat d’un bien en direct.

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La fiscalité des SCPI

Entrons maintenant dans le vif du sujet, et voyons comment sont imposées les SCPI dans la majorité des cas.

Les SCPI, un placement très imposé

Les revenus perçus par les associés d’une SCPI sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, selon le régime réel ou le régime micro-foncier, en fonction de la situation de chaque investisseur. Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux (17,2%) et, le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Ainsi, si vous n’avez pas mis en place de régime spécial, votre impôt total sur les loyers de vos SCPI dépendra de votre TMI :

• Si vous êtes dans la TMI de 0, vous payerez 17,2%
• Si vous êtes dans la TMI de 11%, vous payerez 28,2%
• Si vous êtes dans la TMI de 30%, vous payerez 47,2%
• Si vous êtes dans la TMI de 41%, vous payerez 58,2%
• Si vous êtes dans la TMI de 45, vous payerez 62,2%

Exemple de fiscalité en SCPI

Mais qu’est-ce que cela donne concrètement ? Voici l’exemple d’un investisseur percevant 10 000 € de revenus fonciers annuels issus de ses parts de SCPI. Admettons que ce contribuable soit soumis à la tranche marginale d’imposition (TMI) de 30%. Ses revenus fonciers seront alors taxés de la manière suivante:

• Impôt sur le revenu: 10 000 € x 30% = 3 000 €
• Prélèvements sociaux: 10 000 € x 17,2% = 1 720 €

Au total, notre investisseur devra s’acquitter de 4 720 € d’impôts et prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers de SCPI, soit 47,2% du total. C’est de cette manière que l’on se rend compte que la fiscalité peut peser très, très lourd sur les revenus issus de SCPI. Pour peu que cet investisseur ait contracté un prêt pour investir en SCPI, sa rentabilité pourrait alors devenir négative… C’est pour cela que se questionner sur la fiscalité des SCPI est très important.

Techniques pour optimiser la fiscalité en SCPI

Il existe deux manières d’optimiser la fiscalité de ses parts de SCPI : la première, l’idéale, est d’investir directement dans une assurance-vie. Mais lorsque cela est trop tard (l’investissement a déjà été fait en direct) il y a la deuxième solution : défiscaliser les plus-values.

Investir en SCPI via une assurance-vie

L’une des solutions pour réduire la fiscalité des revenus issus des SCPI consiste à investir au travers d’un contrat d’assurance-vie. En effet, les revenus perçus par le biais de l’assurance-vie sont soumis à une fiscalité spécifique, souvent plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Pour commencer, les dividendes ou loyers touchés via un contrat d’assurance-vie ne sont pas imposables immédiatement. Ils sont capitalisés (le plus souvent placés sur un fonds euros rémunérateur) et ne sont taxés qu’au moment du rachat (retrait) partiel ou total effectué par le souscripteur Cela signifie que l’argent que vous devez aux impôts continue de fructifier !

Quant à la sortie en assurance-vie, tous les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) les huit premières années. Et après le huitième anniversaire du contrat, il y a un abattement… cela est valable pour tous les gains, même les loyers générés par les SCPI ! C’est en cela que l’assurance-vie est si avantageuse.

Lors d’un rachat, la fiscalité applicable dépend de la durée de détention du contrat d’assurance-vie :

• Moins de 8 ans : les gains sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30% (incluant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).
• Plus de 8 ans : les gains bénéficient d’un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple soumis à une imposition commune. Au-delà de cet abattement, pour les versements de moins de 150 000€, le PFU est réduit à 24,7% : 7,5% pour la part d’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Pour les versements au-delà de cette somme de 150 000€, le PFU repasse à 30%.

En choisissant d’investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie, vous pouvez donc bénéficier d’une fiscalité allégée et adaptée à la durée de détention de votre investissement.

Pour un si gros avantage, il y a forcément une contrepartie à prendre en compte : les droits d’entrée de SCPI sont souvent un peu plus importants en assurance-vie qu’en direct (12 ou 13% contre 8 ou 9% habituellement) et il faudra s’acquitter des frais de gestion de l’assurance-vie (en général 1% à 2% par an).

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Défiscaliser ses impôts via le PER, le private equity ou d’autres dispositifs

Une autre manière de réduire la fiscalité liée aux SCPI est d’utiliser des dispositifs de défiscalisation. Plusieurs options existent notamment :

• Les dispositifs immobiliers de défiscalisation : en investissant dans des SCPI fiscales, axées sur des dispositifs tels que le Pinel, Malraux ou le déficit foncier, les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’engagement à conserver leurs parts pendant une durée déterminée.
• Le PER : le Plan Epargne Retraite est une autre solution qui est idéale pour faire baisser votre TMI. En effet, l’argent que vous placez dessus est déduit de vos revenu aux yeux des impôts. Ainsi, votre total imposable diminue et, de facto, il est possible de faire diminuer votre TMI aussi. mais c’est une solution à envisager si vous avez de l’argent à placer sur le très long terme, puisqu’il sera bloqué jusqu’à votre retraite…
• Le private equity : en investissant dans des sociétés non cotées, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous certaines conditions. Par exemple, en 2022, il était possible de défiscaliser 25% de son investissement en investissant entre mars et décembre.

Les solutions pour tirer pleinement parti de son investissement immobilier existent : il est impératif pour cela de comprenant les mécanismes d’imposition et de mettre en place des stratégies d’optimisation fiscale. Les SCPI restent une option attrayante pour diversifier son patrimoine et générer des revenus réguliers, tout en bénéficiant d’une gestion déléguée et d’une diversification géographique et sectorielle.

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Conseils pour bien investir en SCPI

Avant de terminer cet article, voici quelques conseils pour rentabiliser au maximum votre investissement en SCPI :

Choisir la bonne SCPI

Avant d’investir dans une SCPI, il est important de comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Prenez en compte les éléments suivants :

• La performance historique : bien que les performances passées ne garantissent pas les performances futures, elles peuvent donner une indication sur la qualité de la gestion de la SCPI.
• La diversification du portefeuille : une SCPI ayant un portefeuille diversifié en termes de localisation géographique, de types d’actifs et de locataires est généralement moins exposée aux risques.
• Les frais : comparez les frais de gestion, les frais de souscription et éventuellement les frais de sortie pour choisir la SCPI la plus adaptée à votre budget.

En prenant tout cela en compte, chez Jepargneenligne, nous avons sélectionné les SCPI de Corum l’Épargne.

Investir à long terme

Les SCPI sont des investissements à long terme, majoritairement adaptés aux horizons d’investissement de 8 ans ou plus. Il est essentiel de prendre en compte la durée de placement recommandée par la SCPI et de s’assurer que cet horizon correspond à vos objectifs personnels. Plus longtemps vous garderez une SCPI, plus vous aurez rentabilisé les frais d’entrée et de gestion !

Diversifier ses investissements

Il est important de ne pas concentrer tout votre patrimoine dans les SCPI. Comme pour tout investissement, la diversification est essentielle pour répartir les risques et optimiser les rendements. N’hésitez pas à associer les SCPI à d’autres placements, tels que les actions, les obligations ou l’immobilier direct, pour constituer un portefeuille équilibré et adapté à votre profil de risque. Ainsi, si vous investissez en SCPI via une assurance-vie, vous pouvez en profiter pour investir également en ETF.