Meute Invest : notre avis sur la plateforme qui fiabilise l’immobilier fractionné

Présentation de Meute Invest

Aperçu de Louve Invest, le courtier qui a lancé la plateforme Meute Invest

Avant d’entrer dans le détail de Meute Invest, il convient de dire quelques mots sur le groupe qui en est à l’origine.

Louve Invest est un courtier relativement nouveau (lancé en 2021) qui commercialise des SCPI. Rappelons que les SCPI sont des placements qui vous permettent d’investir dans un parc immobilier, et de percevoir les loyers, sans rien avoir à gérer.

Des courtiers SCPI, il en existe beaucoup… Mais Louve Invest s’est démarqué dès ses débuts en étant le premier courtier à offrir un modèle de cashback à ses clients ! Pour le comprendre, il faut savoir que les frais d’entrée d’une SCPI classique est autour de 10%. La société de gestion qui gère la SCPI conserve environ 5%, et reverse 5% au distributeur (courtier, banque, conseiller en gestion de patrimoine…). Louve Invest a ainsi été le premier à reverser la moitié de sa commission à ses clients.

Dans un premier temps, beaucoup de professionnels (et en particulier les distributeurs de SCPI) y ont vu une menace pour leur fonds de commerce et ont porté plainte auprès de l’AMF pour concurrence déloyale. L’AMF a rendu son avis et… a confirmé que le modèle de cashback est bien conforme. Depuis, Louve Invest connaît un fort succès auprès des épargnants qui peuvent investir dans d’excellentes SCPI à des frais moins élevés qu’ailleurs.

Vous pouvez consulter notre avis complet sur Louve Invest, ou bien aller directement sur leur site en cliquant ici.

Le jeune courtier ne s’arrête pas là. Début 2023, il annonce le lancement d’un nouveau service pour investir dans l’immobilier d’une nouvelle manière : la plateforme Meute Invest.

Le lancement de Meute Invest, une plateforme d’immobilier fractionné

L’immobilier fractionné est un modèle d’investissement qui consiste à fractionner en plusieurs parts la propriété d’un actif immobilier, qui peuvent ensuite être vendus à des investisseurs. Ces derniers deviennent copropriétaires avec un faible montant investi, et peuvent percevoir les loyers proportionnellement à leur quote-part.

L’actif en question est un bien locatif, généralement un immeuble de rapport ou un appartement. A noter que si l’on s’en tient à la définition stricte, les SCPI et le crowdfunding immobilier peuvent être considérés comme de l’immobilier fractionné. Mais dans la pratique, ce concept concerne essentiellement la première catégorie.

L’immobilier fractionné est un modèle d’investissement très récent, puisqu’il a été popularisé par Bricks.co, la toute première plateforme française à permettre d’investir dans la pierre à partir de 10€. Cette start-up a connu un succès phénoménal, mais son modèle s’est révélé peu conforme à la réglementation. En particulier sur son système de redistribution des loyers, qui se basent sur la redistribution de revenus futurs (également appelés royalties). L’AMF a été particulièrement sévère en émettant un avis négatif sur ce modèle, qu’elle considère comme pas suffisamment protecteur pour l’investisseur.

C’est là que Meute Invest entre en scène. Au vu de l’engouement du grand public pour l’immobilier fractionné, la jeune start-up s’est donné pour mission d’utiliser un modèle qui aurait plus de chance d’être conforme à la réglementation. Pour cela, elle va remplacer le système bancal de royalties pour celui plus classique des obligations ! En effet, les obligations sont des titres strictement réglementé par l’AMF et réputés plus protecteurs pour les investisseurs. L’AMF n’a pas encore eu le temps de se prononcer, mais il fait peu de doute qu’il se montrera plus favorable à ce modèle.

Depuis, Bricks.co a emboité le pas et annonce vouloir se lancer également dans l’immobilier fractionné via obligation. Mais pour le moment, son modèle est toujours celui des royalties.

Comparatif entre Meute Invest et Bricks.co

Bricks.co a été la première d’immobilier fractionné à se lancer en France, c’est donc elle qui est la plus connue pour le moment. Mais ce n’est pas pour autant qu’elle est la meilleure. Voici un tableau qui permet de comparer Bricks.co et Meute Invest.

	Meute Invest	Bricks.co
Type de bien	Immeuble de rapport	Immeuble de rapport
Ticket d'entrée	200€	10€
Comment sont fractionnées les propriétés	Emissions d'obligations	Royalties (en cours de transition vers des obligations)
Marché secondaire pour revendre ses parts	En cours	Oui
Risque	++	+++
Frais lors de l'acquisition du bien	Frais de notaires : 8% Plateforme : 5% Agence immobilière : 5%	Frais de notaires : 8% Plateforme : 10% Agence immobilière : 5%
Frais récurrents, liés à la gestion locative	Plateforme : 0,5% valeur du bien Agence locative : 3-5% des loyers	Plateforme : 1% valeur du bien Agence locative : 3-5% des loyers
Frais pour revendre ses parts sur le marché secondaire	Pas encore défini	3%
Notation
Aller plus loin	Site de Meute Invest	Avis Bricks

Le fonctionnement de Meute Invest

Les différentes étapes d’investissement

Voyons comment se passe le processus d’investissement, du point de vue de l’investisseur d’abord et de la plateforme ensuite.

Du côté des investisseurs

1/ L’inscription.

Vous devez tout d’abord vous inscrire sur la plateforme, en remplissant vos informations. Les équipes Meute Invest ont l’obligation légale de vérifier l’identité de chaque investisseur.

2/ La sélection du projet

La plateforme mettra régulièrement en ligne des projets d’investissements. Pour chacun d’entre eux, vous aurez accès à de nombreux éléments pour vous aider à faire votre choix : informations sur le bien, données financières, estimation des travaux à effectuer, etc.

3/ L’investissement, le suivi et la perception des loyers

Une fois que vous avez choisi le bien, vous pouvez participer à la levée de fonds. Vous pouvez investir par fraction de 200€.

Une fois la levée de fonds terminée, il faudra attendre quelques jours pour que l’opération se réalise. Meute Invest vous informera dans toutes les étapes du processus. Il faut attendre quelques mois avant de percevoir les premiers loyers.

Pour la suite, vous n’avez rien à faire si ce n’est de suivre votre portefeuille dans votre espace client.

4/ La cession

Les investissements réalisés par Meute Invest ont vocation d’être conservés sur une période d’au moins 10 ans. La plateforme va ensuite se charger de céder le bien et redistribuer le produit de cession aux investisseurs.

Heureusement, il vous sera possible de revendre vos parts à un autre investisseur. Pour cela, Meute Invest est en train de mettre en place une place de marché secondaire, où pourront se rencontrer acheteurs et vendeurs de parts.

Du côté de Meute Invest

1/ Sélection des biens

Meute Invest va mandater un chasseur immobilier de confiance, en vue de dénicher le bien immobilier. La plateforme choisit en effet de déléguer cette tâche importante à un expert du domaine, car c’est d’après elle le meilleur moyen de trouver les meilleures affaires.

2/ Organisation de la levée de fonds

Une fois que le bien est sélectionné, Meute Invest va procéder à une levée de fonds auprès de sa communauté d’investisseurs. Une fois l’argent récolté, il va pouvoir acquérir le bien immobilier.

A noter que si la plateforme ne parvient pas à récolter suffisamment de fonds, l’opération est annulée et les investisseurs sont automatiquement remboursés.

3/ Gestion locative jusqu’à la cession du bien

Une fois l’investissement effectué, Meute Invest s’occupe de la gestion du bien immobilier, notamment la recherche de locataires, l’encaissement et la redistribution des loyers, l’entretien du bien.

Chaque année, Meute Invest compte mandater un expert indépendant pour auditer l’ensemble des biens immobiliers fractionnés. Cela afin d’informer les propriétaires sur une potentielle réévaluation de leurs obligations.

Focus sur l’émission d’obligations, et son avantage par rapport aux royalties

Tout d’abord, intéressons-nous au modèle d’investissement commun à toutes les plateformes d’immobilier fractionné.

Pour chaque bien, une nouvelle entitée est créée (généralement une SARL ou une SAS). C’est elle qui est chargée de récolter les fonds auprès des investisseurs, et d’acquérir l’immeuble. Dans les faits, c’est cette entité qui est juridiquement propriétaire du bien. Mais elle est tenue de redistribuer une partie des loyers aux investisseurs. Comment ? Cela dépend s’il s’agit de royalties ou d’émissions d’obligations.

Dans le cas de royalties (système utilisé par Bricks)

L’entité signe un contrat de partage de revenus avec les investisseurs. Concrètement, il s’agit d’un accord privé qui stipule que la société s’engage à reverser une partie des bénéfices aux investisseurs.

Le principe de royalties est efficace quand tout se passe bien… Mais lorsque ce n’est pas le cas, il est particulièrement risqué pour les investisseurs. En effet, ces derniers ne détiennent aucun titre ou propriété, ils sont simplement liés à un contrat privé. Or ce type de contrat est peu réglementé car habituellement utilisé entre professionnels avertis. En cas de conflit, ou si cette dernière fait faillite, les investisseurs ne bénéficieront pas d’une bonne protection juridique.

Dans le cas d’émission d’obligations (système privilégié par Meute Invest)

L’entité émet des obligations, des titres financiers qui la contraint à procéder à des remboursements réguliers (des coupons indexés sur les loyers). Contrairement aux royalties, les obligations sont strictement réglementées. Surtout, ils donnent des garanties à ceux qui les détiennent et offrent une bonne protection juridique.

Par exemple, si l’entité fait faillite et est contraint de céder le bien, les détenteurs d’obligations sont prioritaires sur le produit de la vente. Cela contraste avec le modèle de royalties, dans lequel les investisseurs n’ont droit prioritaire par rapport à l’entité.

Autre avantage : l’obligation est indexée sur la valeur du bien, cela permet donc de bénéficier de la plus-value pendant la durée de détention. Ce qui n’est pas le cas du modèle de partage des revenus futurs.

Vous comprenez maintenant en quoi l’émission d’obligations est un modèle beaucoup plus sécurisant et intéressant pour les investisseurs que ne l’est le modèle des royalties.

Quels sont les frais appliqués lorsqu’on investit chez Meute Invest ?

L’immobilier est un actif qui entraîne un certain nombre de frais incontournables. A noter que les loyers que vous percevrez seront nets de tous ces frais (mais brut d’impôt).

Ces frais sont de deux ordres : les coûts d’achat et les frais de gestion.

Les frais à l’achat

Comme frais d’achat, nous aurons :

• Les taxes, que l’on appelle plus communément “frais de notaires”. Ils sont de 8% de la valeur du bien
• La commission prélevée par la plateforme pour se rémunérer. Elle est de 5% sur la valeur d’achat du bien (à titre de comparaison, Bricks prélève 10%)
• Les frais d’agences si le bien est vendu par un intermédiaire. Ils tournent généralement autour de 5%

Les frais de gestion

Ce sont tous les coûts liés à la gestion continue du bien locatif. Nous y retrouvons :

• Les frais de l’agence de location, autour de 5% des loyers
• Les frais opérationnels (assurances, garantie loyer impayé…) entre 2,5% et 5%
• La rémunération de Meute Invest pour le suivi de l’investissement : entre 5 et 8M des loyers selon les biens

Comme nous l’avons indiqué, les loyers versés par Meute Invest sont nets de tous ces frais. Et pour vous donner un ordre d’idée, ces versements nets de frais devraient représenter environ 80% des loyers. A titre de comparaison, Bricks reverse au maximum 60% des loyers.

Ne pas oublier les frais liés à la fiscalité !

Comme pour n’importe quel investissement immobilier, les loyers sont taxés. En l’occurrence, les revenus perçus sur la plateforme Meute Invest sont fiscalisés à hauteur de la flat tax de 30%.

Notre avis sur le rapport rendement/risque

Les rendements qu’il est possible de générer avec Meute Invest

Les bénéfices sont de deux ordres : les rendements locatifs et la potentielle plus-value à la revente.

Les rendements locatifs sont les plus simples à estimer, bien qu’il y ait toujours un risque (travaux imprévus, vacance locative, etc.). Meute Invest vise des biens pouvant générer un rendement compris entre 4 et 7% net de frais. Ce sont des taux relativement normaux pour de l’investissement immobilier en direct.

La plus-value à la revente. Celle-ci est hypothétique et est difficile à estimer, c’est pourquoi Meute Invest préfère ne pas l’intégrer à la performance. Mais il ne faut pas l’oublier ! La moins-value est également possible, pour réduire ce risque il est recommandé de conserver son investissement sur le long terme.

Un risque maîtrisé, mais bien présent

Le risque existe, comme pour tout investissement. Les principaux sont :

• Le risque locatif : vacances, travaux imprévus, etc. C’est tout le travail de Meute Invest et ses partenaires que de sélectionner les meilleurs biens et d’anticiper correctement les rénovations nécessaires.
• Le risque de marché : la valeur des actifs immobiliers peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. Sur le long terme, le marché immobilier a connu plus de phase d’expansion que de récession. C’est pourquoi Meute Invest acquiert des biens avec un horizon de long terme, environ 10 ans.
• Le risque de liquidité, autrement dit la difficulté de vendre rapidement en cas de besoin urgent de liquidité. Ce risque va être considérablement réduit lorsque Meute Invest aura mis en place son marché secondaire, où il sera possible de revendre ses parts.

Notre avis sur Meute Invest, en conclusion

Meute Invest n’est encore qu’à ses débuts, mais semble bien partie pour devenir une référence dans le domaine de l’immobilier fractionné :

• C’est la première à être validée par l’AMF
• Elle est transparente sur les frais (nous constatons que beaucoup de plateformes restent opaques sur ce point) et redistribue près de 80% des loyers
• L’équipe est sérieuse : c’est la même que celle qui est derrière Louve Invest, que nous connaissons bien. Tous les conseillers sont agréés par l’AMF

Nous ne manquerons pas de vous tenir informé de la suite que prendra Meute Invest !