Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, mais vous ne savez pas par où commencer ? Pour qu’un investissement immobilier soit réussi, en plus de l’étude de terrain et du choix du type de location, il convient de ne pas oublier une donnée majeure : les moyens de financement. En effet, celles-ci vont fortement jouer sur la réussite de votre opération. Découvrez les différentes options de financement à votre disposition et comment maximiser le rendement de votre investissement grâce à nos conseils.

Les options de financement pour l’investissement locatif

Dans cet article, nous allons nous concentrer sur les meilleurs moyens de financer son investissement locatif, dans le but de maximiser le rendement. En effet, il existe plusieurs solutions, mais toutes ne se valent pas selon votre situation personnelle !

L’emprunt bancaire : la meilleure option dans la majorité des cas

L’emprunt bancaire est la solution la plus courante pour financer un investissement locatif. Il faut dire que les avantages sont nombreux :

  • Taux d’intérêt souvent avantageux
  • Possibilité d’emprunter sur une longue durée pour réduire les mensualités, et donc d’augmenter le cashflow
  • Moins de capital à mettre de sa poche, donc possibilité de continuer à diversifier ses investissements
  • Effet de levier permettant de multiplier les investissements, et donc d’investir plus

En effet, le point positif majeur de l’endettement est de créer un effet de levier. Mais qu’est-ce que cela signifie ? L’effet de levier consiste simplement à investir en levant des fonds. Grâce au prêt de la banque, vous investissez et faites fructifier de l’argent que vous n’avez pas encore ! Si cela a un coût (intérêts, frais de dossier, assurance de prêt), sur le long terme, l’effet de levier augmente considérablement la rentabilité de l’investissement, car l’argent est emprunté à un coût inférieur aux revenus générés par l’investissement. Par exemple, si vous empruntez à un taux de 2% mais que la location de votre appartement rapporte 6% (net), vous êtes toujours gagnants !

Le prêt permet également de préserver la trésorerie de l’investisseur : plutôt que d’investir la totalité de votre capital épargne et de risquer de manquer d’un matelas de sécurité (en cas de travaux urgents par exemple), vous pouvez garder de l’argent de côté pour continuer à investir. Il est en effet recommandé de toujours garder au moins quatre moins de dépenses de côté, et surtout, de ne pas placer tous ses œufs dans le même panier. L’investissement locatif ne doit pas être votre seul investissement !

Les points négatifs à prendre en compte :

Toutefois, pour pouvoir souscrire à un prêt immobilier, il faut généralement avoir déjà constitué auparavant un apport personnel. Il faut par ailleurs avoir une capacité d’endettement suffisante, ce qui suppose de ne pas s’être trop endetté pour sa résidence principale. De plus, la banque étudiera votre dossier en fonction de votre profil et de la rentabilité du projet.

L’investissement en groupe ou crowdfunding immobilier

Parmi les différentes manières d’investir dans le locatif, il y a l’investissement en groupe, appelé aussi le crowdfunding immobilier. Nous en avons déjà beaucoup parlé sur notre site : ce type d’investissement consiste à réunir plusieurs investisseurs pour financer un projet. Mais il existe une autre variante dont on parle peu : le crowdfunding locatif. Cette innovation dans le domaine de l’investissement immobilier permet aux investisseurs de financer l’achat d’un bien destiné à la location, en échange d’une part des revenus locatifs proportionnelle à leur investissement.

Cette approche diffère du crowdfunding immobilier traditionnel, car la plateforme d’investissement elle-même devient propriétaire du bien. Les rendements sont généralement plus faibles qu’avec les investissements immobiliers classiques, mais l’avantage est la stabilité à long terme. De plus, cet investissement est accessible dès de petites sommes : pas besoin de crédit ou d’apporter un gros apport. De plus, la gestion est effectuée par la société elle-même. Les investisseurs ont la possibilité de s’impliquer dans la gestion de l’immeuble et de participer aux assemblées générales de copropriété

Les points négatifs à prendre en compte :

Néanmoins, l’investissement en groupe implique une gestion plus complexe et des frais de gestion souvent plus élevés. De plus, la liquidité est moindre, car la revente de parts peut s’avérer difficile.

Les prêts hypothécaires

Les prêts hypothécaires sont une alternative pour les investisseurs ne disposant pas d’un apport personnel conséquent. Il faut dire que de nos jours, emprunter sans apport est quasiment impossible, sauf pour les personnes à gros revenus. Dans ce cas, la banque accorde un prêt en prenant en garantie un bien immobilier déjà détenu par l’investisseur. Cette option permet de dégager des fonds pour financer un investissement locatif, sans toucher à son épargne. Sur le papier, elle est même très attrayante…

Les points négatifs à prendre en compte :

Toutefois, cette solution implique en réalité un risque accru, car en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien mis en garantie. Dans ce cas-là, l’investisseur est généralement perdant : le bien est dévalué pour que la banque s’assure de récupérer sa mise, mais c’est loin d’être à l’avantage de l’investisseur qui peut, lui, tout perdre.

Comment maximiser le rendement de votre investissement locatif

Maintenant que vous avez trouvé comment financer votre bien, il faut savoir qu’il existe un autre moyen d’augmenter la rentabilité de son investissement locatif : l’optimiser. Cela passe par plusieurs techniques : investir dans la propriété par des rénovations ou de la modernisation, l’ajout de prestations bonus, la gestion efficace des locataires, l’optimisation fiscale… Voici tous les moyens qui s’offrent à vous :

  • L’amélioration et la modernisation du bien : les rénovations, telles que la modernisation de la cuisine ou de la salle de bain, l’aménagement des espaces extérieurs ou encore l’amélioration de l’isolation, peuvent rendre le bien plus attractif, augmenter sa valeur, et donc permettre d’augmenter le loyer. En effet, les locataires sont souvent à la recherche d’un bien peu gourmand en énergie et qui ne nécessite pas de travaux de leur part. Toutefois, il convient de veiller à ce que les travaux engagés soient rentables et ne dépassent pas la valeur du marché.
  • La gestion efficace des locataires : c’est essentiel pour maximiser le rendement de votre investissement locatif. Il s’agit notamment de sélectionner rigoureusement les locataires. En amont, vous devriez définir le profil de locataire recherché en fonction du bien et du quartier. Puis, avant de signer, vérifiez leur solvabilité et leur sérieux, notamment en vérifiant l’authenticité des documents fournis. En outre, il convient de maintenir une bonne relation avec eux afin de minimiser le risque de litiges. La mise en place d’un contrat de location clair et complet, ainsi que la réalisation d’états des lieux précis, est également indispensable.
  • L’optimisation fiscale : la fiscalité peut peser lourd sur votre rendement, il est donc important de se renseigner sur les dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Pinel, le dispositif Denormandie ou encore le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ces dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôts ou d’amortissements, à condition de respecter certaines conditions.