Investir dans les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est un must-have pour l’épargnant moderne. Intégrer des SCPI dans votre stratégie d’épargne permet non seulement de diversifier ses placements, d’investir dans l’immobilier facilement, mais aussi de booster son rendement. Mais comment estimer son futur profit net en SCPI ? Plongeons dans le vif du sujet.

Pourquoi choisir les SCPI ?

Alors que le rendement des épargnes traditionnelles flanche face à l’inflation de plus en plus élevée en 2023, les SCPI apparaissent comme une alternative de choix. Cette option d’investissement, combinée à une stratégie d’épargne bien pensée, peut générer des rendements significatifs. Voici notre guide pour bien anticiper son rendement en SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Pour rappel, les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des structures d’investissement qui permettent à des particuliers d’investir dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer directement les biens. Chez Jepargneenligne, nous conseillons ces placements, car ils permettent de bénéficier des rendements forts qu’offre l’immobilier sans les contraintes. En effet, les SCPI achètent des immeubles, les louent, s’occupent de la gestion et distribuent ensuite régulièrement les revenus locatifs à leurs associés, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Les avantages de l’investissement en SCPI

Investir en SCPI de rendement présente plusieurs avantages, notamment en termes de diversification du portefeuille, de potentiel rendement attractif, et de gestion déléguée.

  • La diversification : les SCPI investissent dans différents types de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements) et dans différentes régions, voire différents pays. Cette diversification aide à réduire les risques.
  • Le potentiel rendement : comme mentionné précédemment, les SCPI peuvent offrir des rendements plus élevés que les produits d’épargne traditionnels. Bien sûr, ce rendement est variable et dépend de nombreux facteurs, mais il reste généralement attractif.
  • La gestion déléguée : les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s’occupent de l’achat, de la location et de l’entretien des biens immobiliers. Vous bénéficiez ainsi des revenus de l’immobilier locatif sans les contraintes liées à la gestion directe d’un bien.

Comment calculer le rendement d’une SCPI

Le rendement d’une SCPI se mesure par le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Le TDVM représente le ratio entre les dividendes distribués et le prix de la part. Généralement, les SCPI offrent un rendement annuel oscillant entre 4% et 6%.

Pour estimer ses loyers en SCPI, il faut prendre en compte plusieurs éléments :

  • Le prix d’achat de la part de SCPI : ce montant inclut le prix de la part et les frais de souscription. Plus le prix d’achat est élevé, plus le rendement est dilué. Avant de souscrire à une SCPI, vérifiez que les frais ne sont pas trop élevés (la moyenne étant de 10%)
  • Les revenus locatifs prévisionnels : c’est le montant que la SCPI compte distribuer à ses associés. Ces revenus dépendent des loyers perçus et de la gestion des biens. Avant de souscrire à une SCPI, vérifiez les rendements moyens chaque année car si les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, ceux-ci sont tout de même un indicateur de la pérennité de l’investissement
  • Les frais de gestion : ces frais couvrent les coûts opérationnels de la SCPI. Ils sont habituellement prélevés sur les revenus locatifs avant distribution, donc vous n’aurez pas à l’intégrer dans votre calcul après achat, mais avant de souscrire à une SCPI, il vaut mieux vérifier si les frais de gestion ne sont pas trop élevés
  • L’imposition : l’imposition peut peser lourd sur votre rendement ! Il ne faut pas oublier de la prendre en contre. Avant de souscrire à une SCPI, calculez combien les impôts vous prendront sur vos bénéfices chaque année.

En combinant ces éléments, vous pouvez estimer le rendement potentiel de votre investissement en SCPI. Néanmoins, n’oubliez pas que la performance passée ne préjuge pas de la performance future.

Comment faire une simulation en SCPI facilement en ligne

Plusieurs outils en ligne permettent de faire une simulation en SCPI. Ces simulateurs prennent en compte votre apport initial, la durée de l’investissement, le rendement espéré, mais aussi des facteurs comme votre salaire et votre imposition pour estimer vos gains potentiels. Vous n’avez qu’à rentrer toutes vos informations pour avoir votre résultat ! Vous pouvez tester cette simulation sur scpi-8.com.

N’oubliez pas que toute simulation reste une estimation basée sur des hypothèses. Il est donc conseillé de se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine pour affiner votre projet d’investissement en SCPI.

Pourquoi certaines SCPI sont plus rentables ?

Avant de faire une simulation, il est important de bien comprendre les facteurs qui influencent les loyers versés par les SCPI :

  • L’occupation des biens : plus les biens immobiliers de la SCPI sont occupés, plus les loyers perçus seront élevés.
  • La localisation des biens : la rentabilité de l’immobilier varie d’une région à une autre. Les SCPI investissant dans des zones à fort potentiel locatif et dans une ville moyenne ont plus de chances de dégager de bons rendements.
  • La qualité de gestion : une bonne gestion permet d’optimiser les loyers, de réduire les coûts et de valoriser le patrimoine.

Le poids de la fiscalité sur le rendement des SCPI

Un facteur crucial à ne pas négliger dans votre simulation de SCPI est l’impact de la fiscalité. Les revenus générés par les SCPI sont en effet soumis à l’impôt sur le revenu, et il est important de prendre cela en compte lorsque vous calculez votre rendement net.

La fiscalité des SCPI en direct

Les revenus générés par les SCPI, qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de plus-values, sont soumis à l’impôt sur le revenu :

  • Les loyers reversés sont soumis aux prélèvements sociaux puis imposé à hauteur de votre tranche marginale d’imposition. En pratique, cela donne 17,2% de prélèvements sociaux + votre TMI (de 0% pour les non-imposables à 45% pour les plus imposés)

À noter qu’il est possible d’opter pour le régime du micro-foncier si les revenus annuels ne dépassent pas 15 000 euros et si vous êtes propriétaire d’un bien que vous louez. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus.

  • Les plus-values réalisées lors de la vente de parts de SCPI sont également imposables. L’impôt sur les plus-values immobilières est de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Des abattements pour durée de détention sont appliqués, permettant une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La fiscalité des SCPI en assurance-vie

Il est possible de détenir des SCPI via un contrat d’assurance-vie, et cela est généralement plus avantageux au niveau de la fiscalité, surtout pour les contrats de plus de huit ans : dans ce cas-là, vous bénéficierez d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule ou de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune. Cela signifie que pour cette somme-là, vous ne paierez pas d’impôt sur le revenu, uniquement les prélèvements sociaux de 17,2%, et cela fait une sacrée différence !

Ainsi, lors de l’élaboration de votre simulation en SCPI, n’oubliez pas de prendre en compte la fiscalité qui peut peser lourd.