Avis Bevouac : l’immobilier clef-en-main pour les investisseurs engagés

Présentation de Bevouac

L’histoire de Bevouac

Bevouac est une société qui propose d’investir dans l’immobilier clef-en-main. Elle a été créé en 2017 par Pierre-Antoine Meunier et Martin Menez, 2 ingénieurs passionnés d’immobilier ; Martin s’était d’ailleurs spécialisé dans le BTP avant de lancer leur entreprise. En quelques années, Bevouac est devenu une référence dans son domaine. Il a permis à des centaines de particuliers d’investir dans l’immobilier locatif.

Aujourd’hui, Bevouac c’est : 

• 40 employés
• 450 projets réalisés par an (1 800 depuis sa création) 

A qui s’adresse cette solution ?

Bevouac s’adresse à un large public. Toutefois selon nous, ses services sont conçus pour répondre aux besoins d’une cible spécifique, à savoir les particuliers qui :

• Veulent investir dans l’immobilier pour développer leur patrimoine ;
• Ont suffisamment de moyens et une bonne capacité d’épargne pour obtenir un prêt bancaire dans les meilleures conditions ;
• Sont prêts à y consacrer un minimum de temps et d’effort

Ce dernier point est important, car tout le monde n’est pas disposé à faire face à ces inconvénients. Rappelons qu’il existe deux manières d’investir dans l’immobilier :

L’immobilier en direct qui, comme son nom l’indique, consiste à investir dans un appartement ou un immeuble de rapport en vue de le louer. C’est généralement ce à quoi pensent la plupart des français lorsqu’on parle d’immobilier locatif.

La Pierre Papier, qui désigne les investissements immobiliers réalisés sous une forme dématérialisée. L’investisseur achète des parts ou des actions d’une entité qui possède et gère elle-même des propriétés immobilières. On y retrouve les SCPI, le crowdfunding immobilier ou encore l’immobilier fractionné.

Bevouac se positionne exclusivement sur la première catégorie. Il faut donc bien connaitre les avantages et inconvénients.

L’avantage de l’investissement en direct

Tout d’abord, l’investissement en direct vous donne plus de contrôle et de flexibilité. Vous prendrez toutes les décisions importantes concernant la gestion, la location, les rénovations, etc. Cela vous permet d’adapter votre investissement selon vos préférences et votre stratégie.

Ensuite, ce mode d’investissement offre un potentiel de rendement plus élevé par rapport à la pierre papier (même vis à vis des meilleures SCPI du marché). En choisissant les bons biens immobiliers, en effectuant des rénovations ou en augmentant les loyers, vous pouvez améliorer la rentabilité de votre investissement.

Enfin l’effet de levier : lorsque vous investissez dans l’immobilier en direct, vous avez la possibilité d’utiliser l’effet de levier en contractant un emprunt bancaire. Cela signifie que vous pouvez investir avec une mise de fonds relativement faible et emprunter le reste du montant nécessaire. L’effet de levier peut augmenter le potentiel de rendement de votre investissement.

Les inconvénients de l’investissement en direct

Il y en a principalement trois :

Tout d’abord, investir dans l’immobilier en direct implique d’y consacrer (ponctuellement) du temps et de l’énergie sur toute la durée du projet. Et contrairement à une idée reçu, le recours à une agence locative ne vous décharge pas de toutes les tâches et décisions à prendre en tant que propriétaire. Ceci étant, pour les personnes qui aiment s’impliquer dans la gestion, cela n’est pas forcément une contrainte.

Un autre inconvénient peut être celui de la liquidité. En effet, le processus de revente d’un bien immobilier est relativement long et complexe. A l’inverse, un investissement en Pierre Papier étant dématérialisé, il se revend plus facilement et rapidement.

Enfin, le risque financier est globalement plus élevé qu’un placement Pierre Papier. D’abord en raison du fait que l’investissement est par nature peu diversifié, le risque se concentre sur un ou quelques biens (contrairement à une SCPI qui en possède et gère plusieurs dizaines). Ensuite parce que l’investisseur particulier étant rarement un professionnel de l’immobilier, la possibilité de faire des erreurs est élevé. Or en matière d’immobilier, les erreurs peuvent avoir des conséquences financières importantes…

Comment fonctionne Bevouac ?

1/ Définir le profil investisseur

Bevouac n’est pas une simple place de marché, comme certaines agence immobilière ont pu être tenté de faire. La start-up se distingue par son approche personnalisée. Lors de l’entrée en relation, un membre de l’équipe va prendre le temps d’étudier votre profil d’investisseur, notamment :

• Votre objectif d’investissement. Quelles sont vos motivations pour investir dans l’immobilier? Est-ce pour diversifier votre portefeuille, générer un revenu passif, investir pour la retraite ?
• Votre horizon de temps. Combien de temps prévoyez-vous de conserver votre investissement immobilier? Cela pourrait influencer le type de propriété et l’emplacement qui seraient les plus appropriés pour vous.
• Votre tolérance au risque. Êtes-vous à l’aise avec des investissements plus risqués en échange d’un potentiel de rendement plus élevé, ou préférez-vous une approche plus conservatrice?
• Votre capacité financière. Quel est votre budget pour l’investissement? Cela comprend le capital que vous êtes prêt à investir, votre capacité d’endettement, et votre aptitude à gérer des dépenses imprévues ou des fluctuations de revenus locatifs.

En fonction de vos réponses, les équipes Bevouac pourront cibler les biens adaptés à votre profil. Par exemple, si vous avez un objectif de revenu à court terme, la start-up vous orientera vers des appartements ou studio en zone urbaine à forte tension locative. Si souhaitez plutôt investir à long terme pour la retraite, elle vous recommandera plutôt de cibler des zones où la valeur des propriétés est susceptible d’augmenter avec le temps.

2/ La recherche du bien

Les équipes Bevouac, composés de professionnels de l’immobilier, vont rechercher les biens qui correspondent à votre profil investisseur, et à vos exigences particulières (budget, zone géographique, etc.).

Bevouac affirme avoir accès à de nombreux biens en « off-market » (en dehors du marché). Ce terme utilisé dans le secteur de l’immobilier désigne les propriétés à vendre mais qui ne sont pas officiellement publiés sur les canaux publics traditionnels (annonces immobilières, journaux, etc.).

Passer par le off-market est intéressant pour le vendeur qui économise des frais d’agences et/ou de publicité, et bien sûr à l’acheteur qui bénéficie d’une offre quasi-exclusive. Si Bevouac bénéficie de cet accès, c’est grâce à sa réputation, son sérieux et son volume d’affaires qui lui ont permis de développer un précieux réseaux. Agents immobiliers, notaires, gestionnaires de patrimoine, et d’autres professionnels de l’immobilier le tiennent informés des propriétés off-market. Il arrive même que des propriétaires ou leurs intermédiaires contactent directement Bevouac pour vendre leurs biens.

Une fois qu’un bien est identifié, Bevouac va passer par une analyse approfondie. Il va l’évaluer en se basant sur plus de 150 critères, allant de l’étude de marché à la qualité du bien, en passant par des analyses de rentabilité et des projections de valorisation. Cela va au-delà du service classique d’une agence immobilière qui se concentre souvent sur la mise en relation entre acheteur et vendeur.

3/ La validation du bien

A ce stade tout se passe en ligne, depuis votre espace client. Vous pouvez suivre l’évolution de votre projet et les biens sélectionnés pour vous. Lorsqu’un bien a été retenu à votre attention, vous bénéficiez de quelques jours d’exclusivité. Vous n’êtes donc pas en concurrence avec d’autres clients de Bevouac.

Vous pouvez bien évidemment aller sur place visiter le bien, ce que nous conseillons de faire dans la mesure du possible. Mais sachez que vous pouvez vous contenter d’une visite virtuelle grâce aux photos et vidéos réalisés par Bevouac. Etant donné que le bien a été visité et validé par un membre de l’équipe Bevouac, qui plus est un professionnel de l’immobilier, vous pouvez estimer que les chances qu’il s’agisse d’un bien de qualité est élevé.

Vous pouvez refuser la proposition sans pénalité, en attendant la prochaine. Si au contraire vous le validez, Bevouac va vous accompagner durant tout le process d’acquisition, jusqu’à la remise des clefs.

4/ Le processus d’acquisition

Bevouac va vous aider à trouver les bons intermédiaires (banque, notaire, agence locative si besoin…), à construire votre dossier de prêt, à trouver répondre à vos éventuels questions. C’est un appui non négligeable, surtout lorsqu’il s’agit de son premier achat immobilier. Bevouac vous accompagne jusqu’à la signature de l’acte et la récupération des clefs.

Si le bien nécessite des travaux, Bevouac propose également une solution clef-en-main en sollicitant son réseau d’entrepreneurs.

Les avis sur les projets proposés

Bevouac publie sur son site des dizaines d’exemples de ses réalisations, avec photos,  présentation de l’investissement et diverses explications.

Bien sûr, il nous est impossible de vérifier toutes les transactions réalisées par Bevouac. Mais nous pouvons avoir un aperçu de la satisfaction globale des clients en allant vérifier les avis.

Bevouac est noté 4,3 sur Google ce qui est une bonne note. La plupart des avis sont positifs

Les tarifs appliqués par Bevouac

Les frais fixes

Bevouac se rémunère uniquement au succès, une fois l’investissement finalisé. Ses honoraires vont dépendre du prix d’achat du bien FAI (frais d’agence inclus) :

Par exemple pour un bien acheté 190 k€, les frais pour Bevouac serait de 13 900€ soit environ 7%.

A noter que Bevouac n’applique aucun frais caché. Cependant, une caution de 500€ vous sera demandée au début de la collaboration. Ces 500€ seront ensuite déduits des frais de Bevouac une fois l’investissement concrétisé. Cette démarche permet à Bevouac de s’assurer de l’engagement sérieux des clients, étant donné que ses équipes vont consacrer du temps pour vous assister dans la recherche du bien idéal. Si un client se retire prématurément, le temps investi par l’équipe aurait été en vain. Ainsi, ces 500€ servent de garantie pour prouver votre motivation sincère à travailler avec eux.

À noter que les frais de Bevouac peuvent être financés par la banque et inclus dans les mensualités de crédit.

Les frais variables

Une des particularités du modèle tarifaire de Bevouac est l’application de frais correspondant à 20% de la réduction du prix d’achat qu’il parviennent à négocier.

Par exemple, si Bevouac réussit à négocier une baisse de 10 000€ sur le prix d’achat initial d’un bien, 20% x 10 000 = 2 000€ vont venir s’ajouter aux frais fixes. Dans ce cas, la négociation vous aura permis de gagner 8 000€ net !

Cette structure tarifaire incite Bevouac à négocier de manière agressive en votre faveur. En alignant ses intérêts avec les vôtres, les équipes de la start-up sont motivés pour obtenir la meilleure réduction de prix possible.

Les remises commerciales

Dans l’investissement immobilier, une stratégie courante d’utiliser au maximum sa capacité d’emprunt pour acquérir plusieurs biens immobiliers qui s’auto-financent. Cela permet d’optimiser l’effet de levier, de bénéficier d’une meilleure diversification et de multiplier ses sources de revenus.

Pour les clients qui ont été satisfaits de Bevouac et souhaitent faire de nouveau appel à ses services, la start-up leur offre des récompenses, essentiellement une réduction sur le montant global des honoraires.

Au jour où nous écrivons ces lignes, voici ce que Bevouac propose à ses clients fidèles :

Notre avis sur Bevouac, en conclusion

Après avoir analysé minutieusement l’offre de Bevouac, il est clair que cette plateforme se positionne comme un acteur sérieux dans le domaine de l’investissement immobilier. Bevouac apporte une réelle valeur ajoutée à ses clients grâce à son expertise et ses services clé en main, ce qui, à notre avis, justifie les tarifs proposés.

Il faut toutefois noter que Bevouac n’est pas nécessairement adapté à tous les profils d’investisseurs. En effet, la plateforme convient particulièrement à ceux qui sont prêts à s’investir pleinement dans l’immobilier en direct et à assumer les responsabilités et le temps de gestion que cela implique. Pour ces investisseurs, Bevouac peut être un outil précieux. En revanche, si vous recherchez une option d’investissement plus passive, il est conseillé d’explorer d’autres alternatives.

En somme, Bevouac mérite votre attention si vous êtes prêt à vous engager activement dans votre parcours d’investissement immobilier.