Crédit immobilier : des conditions d’octroi plus strictes au sein de la zone euro

Les banques de la zone euro pourraient durcir les conditions d’octroi de crédits immobiliers au 2^ème trimestre, a récemment annoncé la Banque centrale européenne (BCE) dans son enquête trimestrielle sur la distribution du crédit. Les standards de crédit correspondant aux critères appliqués par les banques pour accepter un prêt se sont déjà resserrés en net de 3 % au 1^er trimestre 2019.

Des conditions assouplies en France

De janvier à mars 2019, les conditions d’octroi de crédits immobiliers ont été durcies par les banques, comme l’a relevé la BCE le 9 avril 2019 dans un point de conjoncture. Les statistiques européennes démontrent un resserrement des standards de crédits au logement de 3 % sur cette période, contre une amélioration de 1 % sur le trimestre précédent. L’institution bancaire explique ce retournement par « le coût de refinancement des banques » et leurs « contraintes en termes de bilan » alors que l’assouplissement des standards de crédits a été favorisé par « la pression concurrentielle ».

En France, le niveau des taux d’intérêt est historiquement bas, du jamais vu selon certains courtiers. Le pouvoir d’achat s’est amélioré dans la plupart des grandes villes ces 10 dernières années ce qui signifie que pour une même mensualité, il est possible d’acheter plus de mètres carrés qu’il y a 10 ans. Paradoxalement, ces taux bas ne sont pas une si bonne nouvelle car ils impactent également le taux d’usure, un taux d’intérêt au-delà duquel l’établissement bancaire ne peut pas prêter. En effet, ce taux est calculé par la Banque de France par rapport aux taux d’intérêt enregistrés au cours du trimestre précédent. Ainsi, plus les taux d’intérêt sont bas, plus le taux d’usure l’est également ce qui exclut certains emprunteurs dont le profil est considéré comme « à risques » du crédit.

Notons que la situation diffère selon les pays. Alors qu’en France et aux Pays-Bas, les banques ont assoupli leurs conditions d’octroi de crédits, ce n’est pas le cas en Allemagne, en Espagne et en Italie.

Taux immobiliers : quelles tendances en France ?

La baisse des taux de crédit immobilier est une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Cette tendance est particulièrement marquée sur les emprunts de 15 et 20 ans, où les taux avoisinent respectivement 0,80 % et 1 %. Le taux moyen des crédits immobiliers sur l’ensemble des marchés et toutes durées confondues souscrits au premier trimestre s’établit à 1,42 %, selon les chiffres de l’Observatoire CSA/Crédit Logement. Pour le seul mois de mars, le taux s’affichait en moyenne à 1,15 % sur 15 ans, à 1,32 % sur 20 ans, 1,55 % sur 25 ans.

Cela ne s’explique pas seulement par le choix fait par la BCE en début d’année de ne pas toucher à ses taux directeurs. En effet, les banques proposent des conditions de crédit avantageuses dans l’objectif de capter de nouveaux clients à un moment où les acquéreurs sont nombreux. La rentabilité des banques sur le prêt immobilier est de plus en faible en raison du faible niveau des taux. Le fait que les établissements bancaires soient tiraillés entre la recherche de rentabilité et la poursuite de leur stratégie commerciale agressive ne permet pas d’appréhender l’évolution des taux d’emprunt dans les prochains mois.

Parallèlement à l’évolution des taux, les durées des prêts s’allongent malgré un léger recul en mars. L’Observatoire CSA/Crédit Logement précise qu’elles ont baissé à 228 mois en moyenne contre 230 mois en février 2019.

L’Allemagne, l’Italie et l’Espagne ont resserré leurs standards de crédits

Certains pays comme l’Allemagne, l’Espagne et l’Italie ont resserré leurs normes de crédit pour les prêts au logement. Un resserrement supplémentaire est attendu pour les prêts immobiliers au 2^ème trimestre 2019.

Dans le même temps, la BCE note que la demande nette de prêts au logement a continué d’augmenter, passant de 12 à 14 % du 4^ème trimestre 2018 au 1^er trimestre 2019. Cette augmentation s’explique essentiellement par des taux d’intérêt faibles et les perspectives favorables du marché immobilier. Les banques prévoient une nouvelle hausse de la demande nette des prêts immobiliers entre avril et juin 2019.

Pour le 2^ème trimestre, la Banque centrale européenne prévoit une tendance similaire avec un resserrement des conditions d’octroi de crédits immobiliers alors que les normes relatives aux crédits à la consommation et aux entreprises pourraient être assouplies.

Ainsi, si la Banque centrale européenne constate un durcissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers au sein de la zone euro, ce n’est pas le cas en France où les banques se montrent relativement souples.