Crédit immobilier : vers une baisse continue des taux

Alors qu’ils sont déjà très bas, les banques n’hésitent pas à réduire davantage leur taux de crédit immobilier permettant aux emprunteurs d’économiser plusieurs milliers d’euros. Pour autant, cette tendance baissière se poursuivra-t-elle dans les prochains mois ? Éléments de réponse.

Des taux d’intérêt particulièrement attractifs

Les taux de crédit immobilier se maintiennent à un niveau exceptionnellement bas depuis quelques mois. En effet, les banques permettent à leurs meilleurs dossiers d’emprunter à 0,80 % sur 15 ans, 1 % sur 20 ans et 1,30 % sur 25 ans, comme le montre le dernier relevé trimestriel de l’Agence nationale pour l’information et le logement (Anil). Les derniers records enregistrés par l’agence en novembre 2016 ont largement été battus puisque le taux le plus bas des barèmes bancaires s’établissait à 1,23 %. L’Anil n’a toutefois pas révélé l’identité des banques proposant ces taux plancher.

La moyenne des taux de crédit immobilier a reculé en avril 2019 atteignant 1,35 % marquant une baisse de 0,23 point en 2 ans et 0,9 point depuis le début de l’année. Dans sa dernière étude, l’Observatoire Crédit Logement/CSA précise que pour le 11^ème mois consécutif, ils sont même inférieurs au rythme de l’inflation. Plus concrètement, le taux d’un prêt immobilier s’établit à 1,38 % pour un achat dans le neuf, à 1,35 % dans l’ancien.

Pour autant, ces taux immobiliers abordables ne sont pas une si bonne nouvelle puisqu’ils entraînent une hausse mécanique des prix et une baisse du taux d’usure privant certains profils du crédit. Pour rappel, ce taux correspond au taux maximum facturé aux souscripteurs d’un crédit immobilier. Par exemple, un senior ayant des problèmes de santé ou atteint d’une maladie grave devra payer une assurance emprunteur beaucoup plus élevée. Si le taux nominal dont il bénéficie est intéressant, une fois l’assurance prise en compte, le TAEG (taux annuel effectif global) dépassera probablement le taux d’usure qui est actuellement très bas. Par ailleurs, le faible niveau des taux ne facilite pas l’accès au logement car dans certaines zones les aides ont été réduites.

Un allongement de la durée d’emprunt

L’inflation immobilière entraîne un allongement de la durée d’emprunt. Celle-ci est passée de 213 mois au 4^ème trimestre 2017 à 229 mois au 1^er trimestre 2019. Le délai moyen d’emprunt est supérieur d’environ deux ans et demi à ce qu’il était en 2014.

Rappelons qu’entre 2008 et 2013, la durée moyenne des prêts était en baisse et a commencé à grimper à partir de 2014.  Les banques octroient désormais des prêts à 30 ans voire même 35 ans pour permettre à certains dossiers de passer malgré la baisse des taux.

La baisse des taux pourrait se prolonger au-delà de 2019

La tendance des taux lors des prochains mois dépendra de la Banque centrale européenne (BCE) et de la Banque de France. Deux éléments sont de nature à rendre le crédit immobilier attractif pour les emprunteurs : d’une part, la BCE ne prévoit pas d’augmenter ses taux d’intérêt avant la fin de l’année 2019, d’autre part, le taux des OAT, c’est-à-dire des emprunts émis pour financer les besoins des Etats à long terme, devrait diminuer de 0,7 point en 2019, selon la Banque de France. Ainsi, si la BCE maintient sa politique de taux bas, les conditions d’emprunt resteront très avantageuses pour les futurs propriétaires.

S’il y a peu de risques d’observer un sursaut brutal des taux en 2019, l’Observatoire Crédit Logement/CSA anticipant une hausse modérée des taux qui pourraient atteindre une moyenne annuelle de 1,65 % contre 1,45 % en 2018, d’autres facteurs peuvent faire évoluer les conditions de financement. Effectivement, les établissements prêteurs pourraient adopter une politique de taux plus restrictive en privilégiant les emprunteurs ayant des revenus plus importants. Les acheteurs ont donc tout intérêt à constituer un dossier solide pour s’assurer d’obtenir un prêt immobilier dans les meilleurs délais et à un taux avantageux.

La compétition est plus que jamais ouverte entre les banques. La Banque Postale a récemment baissé ses taux pour la 3^ème fois depuis le début de l’année. Un bon dossier peut espérer décrocher un crédit immobilier de 200 000 euros, à 1,05 % sur 20 ans. Avec une inflation à près de 2 %, cela représente un gain financier de 7 600 euros. De son côté, le Crédit Agricole Midi-Pyrénées en est à sa troisième baisse de taux depuis janvier. La banque propose un taux de 1,53 % sur 20 ans pour un prêt de 200 000 euros, soit un gain de 7 500 euros en moyenne.