Investissement immobilier : est-il possible de se lancer sans épargne ?

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Une majorité de français veulent, à termes, devenir propriétaire d’un bien immobilier. L’investissement dans la pierre est en effet un placement très attractif, car il permet de profiter de nombreux avantages, parmi lesquels :

• L’économie de loyer, si vous souhaitez habiter dans votre logement … Ce qui n’est pas négligeable, surtout lorsque vous serez à la retraite ;
• La constitution d’une rente si vous souhaitez le louer, ce qui permet de rentabiliser l’investissement ;
• La possibilité de réaliser une plus-value de cession si le bien prend de la valeur avec le temps. Or ces 5 dernières années, les prix de l’immobilier en France n’ont cessé de grimper !

De plus, l’environnement est particulièrement favorable pour investir dans la pierre : outre les taux d’intérêt d’emprunt historiquement bas, les dispositifs législatifs qui aident les investisseurs sont toujours en vigueur. Ces dispositifs sont principalement la loi Pinel, loi Malraux, et loi Scellier qui prévoient des réductions fiscales importantes.

Enfin, l’immobilier est un placement qu’il est possible d’obtenir avec peu, voir pas d’apport personnel, grâce à l’endettement bancaire. En effet, cet effet de levier permet à l’épargnant de se constituer un patrimoine rapidement. Mais une demande de crédit sans apport n’est pas simple à obtenir, et il est nécessaire d’apporter un dossier solide à son banquier.

Comment préparer un projet immobilier sans apport ?

Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Néanmoins, les banques y sont particulièrement frileuses et n’accepteront pas si le dossier n’est pas suffisamment solide. Voici quelques conseils pour que votre demande ait des chances d’être accepté :

• Privilégiez les biens immobiliers de petite surface. Un investissement limité aura plus de chances d’être accepté ;
• Optez pour une zone géographique dynamique et où la demande est forte (par exemple Paris, Nantes, Bordeaux…). Le bien pourra ainsi être facilement revendu en cas de défaillance ;
• Donnez des sûretés réelles à vitre banquier, notamment une hypothèque sur votre future acquisition ;
• Il faut également démontrer que vous percevez des revenus réguliers. Présentez vos justificatifs de revenus réguliers sur un maximum d’années ;
• Prouvez que vous pourrez rembourser sans difficulté le prêt demandé, en présentant notamment votre reste à vivre (ce qui vous reste une fois la mensualité payée).

D’autres techniques peuvent améliorer la capacité d’emprunt sans apport, notamment le regroupement de crédit.

Le regroupement de crédit facilite le financement sans apport

Si l’investisseur possède un premier bien immobilier il peut faire appel à un rachat de crédit via un organisme d’intermédiation bancaire comme Solutis. Ce dispositif vise à regrouper l’ensemble des crédits et notamment celui d’un bien immobilier autour d’une même mensualité et d’un taux unique.

Par exemple si un bien se présente comme une opportunité en vue de réaliser une plus-value, le regroupement de crédit peut intégrer le financement de ce bien au crédit du logement principal en rallongeant la durée de l’emprunt afin de réduire le taux d’endettement. Une fois le second bien vendu le propriétaire rembourse les sommes empruntés et récupère sa plus-value. Ce mécanisme financier peut intégrer les frais liés à l’achat sans entamer de fond propre.