Denormandie 2019 : que dit ce nouveau dispositif ?

L’Assemblée nationale a adopté le 9 novembre 2018, un dispositif visant à stimuler la rénovation des biens immobiliers anciens dégradés dans les centres-villes. Portée par le ministre du Logement, Julien Denormandie, cette mesure devrait apporter une réponse à la dégradation du parc privé par le biais d’un outil fiscal incitant les investisseurs à rénover leurs logements.

Lutter contre l’habitat indigne et revaloriser les centres-villes anciens

Le dispositif Denormandie a été mis en place pour obtenir, à terme, un parc de logements de meilleure qualité, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre. Il a également pour objectif de renforcer l’attractivité dans les centres des villes moyennes.

Votée dans le cadre du projet de loi de Finances 2019, cette aide fiscale portant sur les travaux de rénovation réalisés dans les biens immobiliers anciens, est un outil supplémentaire pour aider les collectivités locales à rendre leurs centres-villes plus attractifs.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal accordé dans le cadre du dispositif Denormandie 2019, le contribuable doit respecter certaines conditions. En effet, cette mesure s’adresse aux bailleurs qui achètent un bien à rénover dans une des villes éligibles au dispositif en vue de le louer sur une longue durée.

Plus précisément, trois conditions doivent être remplies. D’abord, l’investisseur doit entreprendre des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération. Pour l’achat d’un bien immobilier ancien à 150.000 euros, cela représente ainsi 50.000 euros. Les travaux éligibles au dispositif Denormandie doivent correspondre à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30 % ou à deux types de travaux parmi les 5 suivants : le remplacement d’une chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, le changement de production d’eau chaude. Le plafond des dépenses prises en charge est fixé à 300.000 euros. Précisons que certains travaux doivent impérativement être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Ensuite, le locataire choisi pour occuper le logement ne pourra pas dépasser un certain niveau de revenus. Les loyers pratiqués sont également plafonnés.

Enfin, le bien concerné par le dispositif Denormandie doit être situé dans l’une des 222 villes bénéficiaires du plan « Action Cœur de Ville » ou une commune ayant conclu une opération de revalorisation de territoire (ORT).

Un dispositif calqué sur le Pinel ancien

Les bailleurs qui respectent les conditions précitées bénéficient du même avantage que celui offert par le Pinel ancien. Pour une durée de location de 6 ans, ils obtiendront une réduction d’impôt de 12 %, de 9 ans de 18 % et de 12 ans de 21 %, calculée sur la totalité de l’opération.

Par exemple, pour l’acquisition d’un bien à 150.000 euros avec 50.000 euros de travaux, la réduction d’impôt s’élève à 42.000 euros pour une location de 12 ans, soit une déduction de 3.500 euros par an. Evidemment, plus la durée de location est longue, plus l’avantage fiscal obtenu est intéressant.

Quel intérêt par rapport aux autres dispositifs concernant l’investissement locatif ?

Le dispositif Denormandie 2019 se distingue de la loi Pinel car il ne vise pas les mêmes opérations. En effet, le Pinel concerne les logements neufs et assimilés situés dans des zones géographiques spécifiques (zones A, Abis, B1). Dans certaines situations, les deux réductions d’impôts (Pinel et Denormandie) peuvent s’appliquer. Il reviendra alors au contribuable de sélectionner celle de son choix.

Il est également important de différencier le dispositif Denormandie de la déduction des revenus fonciers « Louer abordable ». Cette dernière ne nécessite pas d’investissement puisqu’elle s’adresse aux personnes qui sont déjà propriétaires. Cette aide est accordée chaque année si les conditions continuent d’être respectées. L’investisseur qui souhaite bénéficier du dispositif « Louer abordable » ne pourra toutefois pas faire valoir le dispositif Denormandie ni la loi Pinel. Il doit donc choisir entre ces deux dispositifs de défiscalisation.

Ainsi, le dispositif Denormandie dans l’ancien dispose de nombreux atouts par rapport aux mesures existantes. Il se démarque par son accessibilité puisqu’il s’adresse aussi bien à un particulier qui fait rénover son logement qu’à celui qui achète à un promoteur qui a fait rénover le bâtiment. Si certains dispositifs comme le Pinel ou le Cosse ancien existaient déjà, ils ne sont que très peu sollicités car complexes à mettre en place, selon les professionnels de l’immobilier. Les acquéreurs devront cependant se montrer particulièrement vigilants au moment d’investir. L’emplacement du bien fait partie des paramètres essentiels à prendre en compte. De plus, une analyse approfondie du secteur est conseillée avant de passer à l’acte, d’autant plus qu’un investissement immobilier suppose un engagement sur de nombreuses années.