Loi Malraux 2018 : défiscalisez votre impôt en investissant dans un bien immobilier à rénover

1/ Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?

2/ Quelles sont les conditions pour défiscaliser son investissement ?

3/ Comment investir pour profiter de la défiscalisation Malraux ?

Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?

Créée en 1962, la loi Malraux (du nom du célèbre écrivain et Ministre de la culture André Malraux) est une loi de défiscalisation immobilière qui a pour but de protéger le patrimoine immobilier en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans des secteurs bien spécifiques, généralement dans les centres historiques de villes.

La loi Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un bien ancien en vue de le réhabiliter et de le louer. Cet avantage fiscal se calcule sur le montant des travaux de restauration et dépend de l’endroit où se trouve l’immeuble :

• Pour un bien situé dans un « site patrimonial remarquable » de 1^ère catégorie : 30% de réduction d’impôt (dans la limite de 120 000€)
• Pour un bien situé dans un « site patrimonial remarquable » de 2^nd catégorie : 22% de réduction d’impôt (dans la limite de 88 000€)

A titre d’exemple : l’acquisition d’un bien à 200 000€ situé dans un site patrimonial remarquable de 1^ère catégorie, et qui nécessite 100 000€ de travaux de rénovation, vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 000€.

Quelles sont les conditions pour défiscaliser son investissement ?

Les zones géographiques concernées

La loi Malraux concerne seulement les bâtiments situés dans un espace géographique particulier :

Les zones classées « Site Patrimonial Remarquable« . Il s’agit d’un site (ville, village, quartier…) dont la conservation et la restauration présente un intérêt public d’un point de vue historique, architectural, archéologique, etc. Ces zones s’inscrivent dans un plan de gestion du territoire, qui peut prendre 2 formes :

• Un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
• Un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)

Les zones classées « quartiers anciens dégradés« .

Les quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).

Les bâtiments éligibles à une réduction d’impôt de 30% sur les travaux doivent être situés :

• Dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur)
• Dans un quartier ancien dégradé (QAD)
• Les quartiers conventionnés NPNRU

Les bâtiments éligibles à une réduction d’impôt de 22% sur les travaux doivent être situés :

• Dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) et dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique (validé par le préfet).

Les travaux éligibles à la loi Malraux

Pour pouvoir réduire vos impôts, les travaux que vous engagez doivent respecter certaines conditions :

• La restauration doit concerner l’ensemble du bâtiment, et non seulement le bien que vous achetez. Si vous souhaitez n’en restaurer qu’une partie, vous ne bénéficierez pas de l’avantage fiscal ;
• Les travaux ne doivent pas excéder plus de 3 ans ;
• Avant de débuter, le projet de rénovation doit être validé par la préfecture ;
• Les travaux doivent être supervisés par une personne bien précise : un architecte des bâtiments de France.

Les conditions de location

Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez vous engager à louer le bien à l’issu des travaux :

• La location doit durer au moins 9 ans, et doit débuter dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux
• Le logement doit être loué non meublé
• Le locataire ne doit pas être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Le montant de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de rénovation. Cette base de calcul se limite toutefois :

• à 100 000€ de travaux par an, vous pouvez donc réduire vos impôts de 30 000€ maximum chaque année (ou 22 000€/an selon le lieu). Bien entendu, vous pouvez engager des travaux plus importants, mais la tranche supérieure à 100 000€ ne baissera pas vos impôts.
• à une durée de 4 années consécutives maximum. L’avantage Malraux se calcule donc sur 400 000€ de travaux maximum, ce qui pourra vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt de 120 000€ sur 4 ans.
• aux travaux validés par l’architecte des bâtiments de France.

Notez que la réduction d’impôt sous la Loi Malraux n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales.

Comment investir pour profiter de la défiscalisation Malraux ?

Acquérir un logement ancien situé dans une zone éligible

La première étape consiste à acquérir un bâtiment à rénover et éligible au dispositif Malraux. De nombreux programmes sont consultables sur internet, sur les sites internet de spécialistes tels que les gérants de patrimoine. Nous vous conseillons de consulter et comparer un grand nombre de programmes, afin de vous faire une idée de l’état du marché. Comme tout investissement immobilier, il convient d’être prudent et vérifier des points clefs tels que :

• L’emplacement du logement
• Le potentiel locatif. Optez idéalement pour un logement situé à proximité de lieux stratégiques : transports en communs, écoles, commerces, etc.
• La rentabilité de l’investissement
• La valorisation espérée du patrimoine après les travaux

Avant d’effectuer les travaux, vous devez obtenir une Autorisation Spéciale de Travaux délivrée par la préfecture et après avis de l’architecte des bâtiments de France qui vous suivra.

Comment déclarer pour réduire son impôt ?

Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez rendre compte de votre opération lorsque vous déclarez vos revenus :

• Renseignez le formulaire 2044 SPE (Déclaration spéciale des revenus fonciers)
• Renseignez le montant de la réduction d’impôt dans le formulaire 2042C (déclaration des revenus complémentaires, dans la partie « travaux de restauration immobilière : loi Malraux »)
• Lors de la première déclaration, vous devez également joindre l’engagement de location, l’autorisation préfectorale des travaux et le visa de l’architecte des bâtiments de France.