Immeuble de rapport : guide d’investissement

L’immobilier de rapport : note guide

Qu’est-ce que l’immobilier de rapport ?

L’immobilier de rapport est une stratégie d’investissement pour les épargnants chevronnés, visant de hauts rendements. En effet, acquérir un immeuble de rapport, lorsque cela est bien fait, permet de générer des revenus réguliers et stables. C’est l’un des meilleurs investissements immobiliers ! Mais attention, cela ne se fait pas sans stratégie : il ne s’agit pas simplement d’acheter un lot de quelques appartements pour faire de la location. Il faut s’assurer que les dépenses liées à la propriété, qui sont souvent plus importantes que prévu (tels que les remboursements de prêts, les financements de travaux et d’entretien indispensables, les taxes foncières, les vacances locatives, les frais de gestion et autres assurances obligatoires…) ne dépassent pas les revenus générés par les loyers.

Heureusement, les immeubles de rapports comportent généralement de nombreux locataires, ce qui diminue le risque d’impayés, et peut faire entrer un gros flux de trésorerie, c’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs se penchent sur ce placement. Découvrons tout de suite tout ce qu’il y a à savoir sur cet investissement très rentable.

Pourquoi dit-on « immeuble de rapport »

L’expression « immeuble de rapport » trouve son origine dans la gestion des biens immobiliers. Ici, le terme « rapport » fait référence au bénéfice financier important que l’investisseur peut obtenir. En d’autres termes, un immeuble de rapport est un bien immobilier qui est détenu dans le but de générer un « rapport » financier positif.

Ainsi, l’entièreté de l’immeuble de rapport doit appartenir à un unique propriétaire qui encaisse les loyers lui-même (ou deux associés) pour entrer dans cette définition. Autant dire que, si l’immeuble en question comporte plusieurs étages et de nombreux appartements, le flux de loyers entrant peut tout de suite être important ! Mais contrairement à ce qu’on peut penser, il existe aussi des immeubles de rapports comportant seulement deux ou trois appartements, et qui peuvent être tout aussi rentables…

Immeuble de rapport : avantages et inconvénients

La rentabilité d’un immeuble de rapport repose sur l’effet d’échelle. Mais même s’il s’agit de l’un des meilleurs moyens de placer son argent, il y a de nombreux avantages et inconvénients à prendre en compte :

Les avantages de l’immeuble de rapport :

• Acheter en une fois : en une seule fois, vous devenez propriétaire de plusieurs appartements avec plusieurs locataires (souvent, on achète un immeuble de rapport déjà loué) ce qui diminue les frais et surtout, vous fait gagner un temps précieux.
• Des revenus passifs stables : l’attrait majeur des immeubles de rapport est la capacité à générer des revenus stables tous les mois. Les loyers perçus des différents locataires contribuent à créer un flux de trésorerie constant, permettant dégager un bénéfice net et du cashflow.
• Une diversification des revenus : un immeuble de rapport réparti les risques locatifs, puisqu’il y a plusieurs locataires, contrairement à l’investissement sur une seule propriété. En cas de vacances locatives, d’un défaut de paiement ou d’un conflit avec un locataire, les autres loyers assurent tout de même des revenus.
• Un investissement long terme : les immeubles de rapport peuvent également offrir un potentiel d’appréciation du capital à long terme. En améliorant et en entretenant adéquatement la propriété, sa valeur peut augmenter au fil du temps, renforçant ainsi le patrimoine de l’investisseur.
• La possibilité delever des fonds avec une banque : il est possible de faire un crédit pour investir en immobilier (que ce soit en direct ou en SCPI) ce qui peut vous faire bénéficier de l’effet de levier

Les inconvénients possibles :

• Une gestion au jour le jour : gérer un immeuble de rapport peut être plus complexe que gérer une propriété individuelle. Il faut s’occuper des besoins de plusieurs locataires, sans oublier les questions d’entretien et de réparation. À certaines périodes de l’année, cela peut être très chronophage et il faut y être préparé.
• Investissement initial élevé : l’achat d’un immeuble de rapport nécessite souvent un investissement initial plus important que l’achat d’une propriété individuelle. Cependant, le rendement potentiel peut justifier cette dépense initiale.
• De l’entretien qui peut être couteux : en cas de problème dans votre immeuble (fuite, problème de toiture, chauffe-eau cassé, etc.) ce sera à vous de payer… En effet, s’agissant d’investir dans l’ancien, il faut se tenir prêt à réaliser des travaux de rénovation.

Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?

Comme nous venons de le voir précédemment, il y a de nombreux avantages, mais aussi potentiels inconvénients, à cet investissement. Calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport dépend donc de chaque projet.

À titre indicatif, voici comment faire une simulation du rendement net d’un investissement immobilier :

Revenus nets (loyers annuels – dépenses annuelles liées (prêt + taxes + assurances + travaux + entretien et autre)) / le coût total de l’investissement (prix d’achat + frais de transaction + rénovation s’il y a eu)

Acheter un immeuble de rapport : mode d’emploi

Vous êtes convaincus, et vous vous demandez maintenant comment acheter un immeuble de rapport ? Notre premier conseil pour que cela se passe bien est de planifier minutieusement votre projet, et de faire une évaluation approfondie du bien et de l’emplacement avant de vous lancer. Voici les points-clés à ne surtout pas négliger :

• L’emplacement : celui-ci est primordial. Optez pour des quartiers attractifs avec une demande locative stable et une croissance économique soutenue. Centre-ville ou quartier étudiants sont de bonnes options qui ont fait leurs preuves.
• L’état de la propriété : lorsqu’on achète une immeuble, une simple visite ne suffit pas : effectuez une inspection détaillée pour évaluer l’état de la propriété. Les coûts de réparation et d’entretien potentiels doivent être pris en compte.
• Calculez les revenus et dépenses avec précision : un immeuble était cher, il convient d’analyser précisément les flux de trésorerie attendus en tenant compte des loyers actuels et des dépenses, sans en omettre aucune, ou vous pourriez vous en mordre les doigts plus tard.
• Le potentiel d’amélioration : il est toujours possible de valoriser sa propriété. Cherchez les moyens possibles pour augmenter sa valeur et sa rentabilité (diviser des appartements ? aménager des garages ?)

Quel budget pour un immeuble de rapport ?

Il existe des immeubles de rapport à tous les prix ! Lorsqu’on pense à un immeuble, nous imaginons toujours un investissement à un million d’euros ou plus, mais ce n’est pas forcément le cas. Dans les villes plus moyennes, il est possible de trouver des petits immeubles de quelques appartements au prix d’un seul ! Pour trouver un immeuble accessible à votre budget, n’hésitez pas à contacter un professionnel : agent immobilier ou même courtier spécialisé.

Comment se faire financer un immeuble de rapport ?

La question du financement peut vite devenir épineuse lorsqu’il s’agit d’acheter un bien aussi gros qu’un immeuble de rapport, pour lequel les prix peuvent monter très vite. Pour cela, nous vous conseillons d’explorer diverses options de financement : épargne personnelle, mais aussi prêt bancaire et hypothécaire sont envisageables.

Inutile de dire qu’une solide préparation financière est essentielle pour ce genre de projet ! Avant de solliciter un prêt, assurez-vous d’avoir un apport important (constitué de votre épargne, mais possiblement aussi de vos investissements en assurances-vie ou même en bourse) et surtout, préparez un dossier béton pour la banque. C’est là que votre analyse de l’emplacement, du potentiel public locatif, du potentiel d’amélioration ainsi que vos prévisions de revenus et e dépenses entrent en compte ! Tout cela servira au banquier pour apprécier votre projet d’investissement et vous accorder le prêt.

Enfin, nous vous conseillons d’aller voir plusieurs banques pour mettre en concurrence les prêts qu’elles vous proposeront.

Se faire accompagner pour limiter les risques

L’accompagnement professionnel joue un rôle clé dans la réussite de l’investissement dans un immeuble de rapport. Solliciter des experts peut aider à atténuer au mieux les risques d’un tel investissement. Mais comment faire lorsqu’on ne connaît rien à ce milieu, ni agent immobilier de confiance, ni expert-comptable spécialisé, ni avocat en immobilier ?

Chez Jepargneenligne, nous recommandons Bevouac (voir ici notre avis sur Bevouac) une société qui propose d’investir dans l’immobilier clef-en-main. Cela signifie qu’elle s’occupe de tout pour vous : après vous avoir aidé à définir votre profil d’investisseur et vos objectifs, elle recherche le bien pour vous. À noter que, grâce à ses relations, elle a accès à des bien en off-market ; ce qui signifie qu’elle peut voir des immeubles avant même qu’ils ne soient officiellement sur le marché ! De quoi augmenter vos chances.

À noter que seul un bien sur 100 en moyenne répond aux critères de Bevouac. Enfin, lorsqu’un bien vous intéresse, vous pouvez choisir de vous positionner dessus, et ainsi, Bevouac va vous accompagner durant tout le process d’acquisition, jusqu’à la remise des clefs. Si vous en avez besoin, elle va même vous aider à trouver les bons intermédiaires, comme les banques pour le prêt, un notaire ou une agence locative.