L’immobilier fractionné, une révolution dans l’investissement immobilier, gagne en popularité depuis deux ans. Cette nouvelle approche, plus accessible et flexible, suscite l’intérêt croissant des investisseurs. Elle permet de devenir propriétaire d’une partie d’un bien immobilier et toucher des « loyers » sous forme de dividendes tous les mois ou tous les ans, à partir d’une poignée d’euros seulement ! Découvrez les avantages, les risques, et explorez des alternatives prometteuses à cette méthode innovante.
L’immobilier fractionné, une révolution dans l’investissement immobilier
L’immobilier fractionné est une nouveauté immobilière qui fait de plus en plus parler ces derniers temps, mais qui peut paraître très nébuleuse. À l’heure où les prix s’envolent et la propriété immobilière devient de plus en plus difficilement accessible à tous, ce concept promet de faire de vous des propriétaires dès quelques dizaines d’euros ! En effet comme son nom l’indique, l’immobilier fractionné permet de diviser un bien immobilier en plusieurs parts, qui peuvent ensuite être achetées par des particuliers. Grâce à ce système, l’investissement immobilier devient plus simple, moins coûteux et plus flexible. Surtout, il rend l’investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.
Les avantages de l’immobilier fractionné
Les avantages de l’immobilier fractionné sont nombreux. Adieu les démarches complexes et les soucis administratifs et juridiques liées à l’investissement immobilier traditionnel. Parmi les principaux avantages de l’immobilier fractionné, on trouve :
- La simplification des démarches : en passant par une plateforme spécialisée, les investisseurs sont exemptés des procédures administratives, juridiques et financières souvent complexes liées à l’investissement immobilier. Exit les frais de notaires, la gestion des locataires, les visites, les éventuels travaux et problèmes juridiques…
- L’accessibilité : l’immobilier fractionné permet d’investir dans la pierre avec un ticket d’entrée plus faible, rendant l’investissement possible pour un plus grand nombre de personnes, alors que pour acquérir un bien immobilier, un apport de 10% de la somme est généralement demandé.
- La rentabilité : l’immobilier est l’une des placements les plus rentables depuis des années. En investissant dans des biens de grande valeur, les investisseurs peuvent bénéficier de revenus locatifs et de plus-values à la revente de leur part.
Les risques de l’immobilier fractionné
Mais il faut rappeler que les promesses de rendement ne sont que des théorie.s Comme tout investissement, l’immobilier fractionné présente certains risques :
- La volatilité : les parts d’un bien immobilier fractionné peuvent connaître des fluctuations de valeur, en fonction de la demande sur le marché, surtout en investissant seulement dans un seul bien. Généralement, pour lisser le risque, on conseille de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier.
- L’illiquidité : la revente des parts peut être compliquée si le marché est peu dynamique, et c’est le cas de l’immobilier fractionné. Même s’il fait de plus en plus parler de lui, certaines plateformes n’ont que quelques années derrière elles et donc peu d’investisseurs inscrits…
- Les frais : certaines plateformes peuvent prélever des frais de gestion ou de transaction, qui peuvent réduire la rentabilité de l’investissement. De plus, certaines sont opaques quant au montant.
- Un concept récent : ce concept est encore très neuf, et les contrats ne sont pas toujours bien écrits, ce qui pourrait pénaliser les investisseurs plus tard. L’AMF avait notamment publié un communiqué fin 2022 qui remettait en cause le modèle des contrats de partage de revenus, comme celui de la plateforme Bricks. En réponse, cette dernière est en train de revoir son modèle pour convertir les royalties en dividendes.
Comment investir dans l’immobilier fractionné ?
Dans la suite de cet article, nous allons voir comment investir en immobilier fractionné, c’est à dire dans une partie d’un bien immobilier.
L’immobilier fractionné nouvelle génération
Pour investir dans l’immobilier fractionné, il est essentiel de choisir une plateforme spécialisée et sérieuse. Il est important de se renseigner sur les conditions d’investissement, les frais prélevés et la gestion locative des biens proposés. La prudence est de mise, et il convient de diversifier ses investissements pour limiter les risques. En France, il y a un leader : Bricks.
Que penser de Bricks, le leader de l’immobilier fractionné en France ?
Bricks, la start-up française spécialisée dans l’immobilier fractionné, fait beaucoup parler d’elle depuis sa création au début de l’année 2021. Elle offre la possibilité d’acquérir des fractions de biens immobiliers appelés « brick » sous forme de contrats de royalties, avec un ticket d’entrée compris entre 10 et 20 €. L’objectif affiché de Bricks est de démocratiser l’investissement immobilier et de proposer des rendements attractifs (à noter qu’elle n’affiche plus d’exemples de rendements sur son site aujourd’hui). Pour proposer ces rendements, Bricks utilise l’effet de levier en empruntant une partie des fonds nécessaires à l’acquisition des biens immobiliers. Pour rester rentables, ils n’achètent pas dans les grandes villes, mais plutôt des immeubles mixtes de villes moyennes de province.
Toutefois, plusieurs questions sont soulevées quant à la régulation et la gestion de la plateforme : depuis sa création, Bricks a subi des critiques et a tenté d’évoluer en conséquence. La communication de la société s’est améliorée, et elle s’est réorientée vers l’immobilier commercial, dont la gestion est plus simple. Cependant, ce type de bien est plus sensible aux cycles économiques et peut souffrir d’une vacance locative importante si les emplacements ne sont pas judicieusement choisis.
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Le modèle de Bricks en constante évolution Le 23 décembre 2022, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a publié un communiqué dénonçant les pratiques de certaines plateformes utilisant des contrats de revenus futurs/royalties, telles que Bricks. Néanmoins, plusieurs points soulevés par l’AMF pourraient concerner la jeune entreprise, tels que la dilution infinie, la répartition des risques ou le contrôle des charges. Depuis ce communiqué, Bricks entame des changements pour se conformer à la réglementation, notamment en adoptant un modèle de produit obligataire (dette) et en cherchant à obtenir le statut de Plateforme de Service de Financement Participatif (PSFP). Ces modifications pourraient transformer profondément le modèle actuel de Bricks et lui imposer des restrictions, notamment en termes de gestion des conflits d’intérêts. |
Les alternatives plus classiques à l’immobilier fractionné
Avant de se lancer dans ce type d’investissement certes novateur mais qui n’a pas totalement fait ses preuves à notre sens, il faut savoir que le mécanisme proposé par l’immobilier fractionné n’est pas nouveau. Depuis toujours, il existe des manière d’investir dans l’immobilier sans s’endetter et sans y mettre des sommes énormes.
- La pierre-papier, notamment les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), constitue une alternative intéressante à l’immobilier fractionné. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans en être propriétaire et de percevoir des revenus locatifs (l’idéal pour sa retraite). Elles présentent des avantages similaires à l’immobilier fractionné (accessibles dès un ticket faibles), tout en étant encadrées par un cadre juridique plus clair. De plus, il est possible d’investir en SCPI via des assurances-vie, afin d’alléger la fiscalité. Certaines d’entre-elles, comme Corum Origin, sont bien implantées et investissent dans toute l’Europe, offrant des rendements supérieurs à la moyenne chaque année. D’autres, comme Iroko Zen, se veulent de la nouvelle génération et pratiquent une politique de 0 frais d’entrée (contrairement à 9-13% d’habitude).
Les critères pour choisir ses SCPI
- Le crowdfunding immobilier est une autre alternative à l’immobilier fractionné. Il s’agit d’un mode de financement participatif qui permet aux investisseurs de financer ensemble des projets immobiliers en échange de parts dans le capital de la société portant le projet. Le crowdfunding immobilier offre également la possibilité de diversifier son portefeuille d’investissements et de bénéficier de revenus locatifs.
Guide et cas pratique du crowdfinding immobilier
Ainsi, à notre sens, l’immobilier fractionné via des plateformes comme Bricks peut être un bon moyen de diversifier le patrimoine des investisseurs aguerris ayant l’habitude de faire des placements financiers. Mais pour les néophytes, des alternatives comme les SCPI semblent plus indiquées : plus simples, plus sécurisées et plus anciennes, nous ne pouvons que les recommander.
Quel sera l’avenir de l’immobilier fractionné ?
Aujourd’hui, si l’immobilier fractionné est encore une nouveauté, nous pensons qu’il va se démocratiser comme l’ont fait les néobanques ou les robo-advisors.
Les perspectives de l’immobilier fractionné
L’immobilier fractionné a le potentiel de devenir une solution d’investissement populaire et accessible pour les investisseurs particuliers et institutionnels. La démocratisation de l’accès à l’immobilier pourrait attirer un nombre croissant d’investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à se constituer un patrimoine.
Toutefois, il est essentiel que les autorités régulatrices et les acteurs du marché travaillent ensemble pour créer un cadre juridique et réglementaire adapté. Ce cadre devrait protéger les investisseurs, garantir la transparence des opérations et favoriser le développement durable de ce secteur en pleine croissance.
Enfin, l’évolution des technologies, notamment les technologies de la blockchain, pourraient jouer un rôle clé dans l’amélioration de la transparence et la gestion des transactions dans l’immobilier fractionné. Les plateformes d’investissement pourraient tirer parti de ces innovations pour sécuriser davantage les opérations et faciliter le suivi des investissements.
