C’est bien connu : l’immobilier jouit d’un fort engouement auprès des épargnants français. En particulier l’investissement immobilier locatif, une classe d’actif particulièrement intéressante et presque incontournable lorsqu’on souhaite se constituer un patrimoine performant et diversifié. Mais ce type d’investissement ne doit pas se faire à la légère, notamment l’aspect fiscal qui est un point particulièrement important à prendre en compte. De ce point de vue, la location en meublée sous le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) présente de nombreux avantages. Dans cet article nous allons vous expliquer comment bien investir en location meublée LMNP.
Investir en LMNP avec Perlib
Avant de poursuivre, rappelons que l’investissement immobilier locatif est un formidable accélérateur pour bâtir un patrimoine performant grâce au levier du crédit… à condition que l’opération soit correctement menée ! En effet un mauvais investissement, une opération mal gérée, peut s’avérer ruineux pour l’investisseur. L’immobilier locatif n’est pas compliqué en soi, mais il nécessite d’avoir un minimum de connaissance en la matière.
Cet article est surtout destiné aux épargnants qui souhaitent investir eux-mêmes dans l’immobilier locatif. Or, si beaucoup d’épargnants savent qu’il est important d’investir dans l’immobilier, certains s’en empêchent par manque d’intérêt.
Comment investir sereinement dans la pierre si vous n’avez pas le temps ni l’envie de s’en occuper ? Dans ce cas la meilleure alternative est de se faire accompagner par un professionnel. A ce titre nous recommandons de passer par Perlib.
Perlib est un courtier qui accompagne les individus dans leurs problématiques d’épargne et d’investissement. A ce titre il propose :
- Des solutions pour préparer sa retraite
- Des produits d’épargne à fiscalité réduite
- De nombreuses solutions immobilières, parmi lesquels l’investissement LMNP.
Perlib est réputé pour la qualité de son accompagnement. En effet il est l’un des rares courtiers à offrir à ses clients un service d’accompagnement personnalisé sur-mesure. Concrètement, Perlib dispose d’une équipe composée de conseillers agréés (tous certifiés CIF) et d’ingénieurs patrimoniaux qui prennent le temps d’étudier votre situation personnelle afin de vous guider dans vos problématiques financières (épargne, retraite, transmission de patrimoine, etc.). Pour plus d’information vous pouvez consulter notre article dédié : avis complet sur Perlib.
Parmi ses nombreux services, Perlib propose un accompagnement unique dans l’investissement immobilier locatif en statut LMNP. Grâce à son réseau d’intermédiaire (chasseur d’immobilier, artisans, agences de locations…) il est capable de mettre en place votre investissement, du bien immobilier à la signature chez le notaire.
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L’avis de l’équipe JepargneEnLigne Passer par Perlib pour son investissement immobilier locatif est une excellente solution si vous voulez investir dans l’immobilier mais que vous n’avez pas le temps ni l’envie de vous en occuper. Certes il y aura des frais d’intermédiation, mais ils devraient logiquement être compensés par le fait que :
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Qu’est ce que la location meublée LMNP ?
Dans le cas d’un achat immobilier réalisé en direct par un particulier (a contrario d’un achat via une SCI ou une autre forme de société), il existe deux régimes fiscaux distincts :
- Le régime foncier
- Le régime LMNP.
Le régime par défaut est le régime foncier. Sur option, et à condition notamment que le bien soit loué meublé, il est possible de bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Dans ce dernier cas, l’investisseur peut choisir entre deux options :
- Régime Micro BIC (ou forfait)
- Régime réel.
Micro Bic (forfait) : l’investisseur peut déduire fiscalement un montant forfaitaire de charges correspondant à 50% des loyers perçus.
Réel : l’investisseur peut passer au réel la totalité des charges locatives liées au bien exploité en LMNP. Y compris l’amortissement du bien. Ce dernier point est un des avantages majeurs du statut LMNP, comme nous le détaillons ci-dessous.
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Note de JepargneEnLigne Dans la majorité des cas et notamment si des travaux significatifs sont réalisés sur le bien, il est plus avantageux de déduire ses charges locatives au réel plutôt que de manière forfaitaire avec l’option Micro BIC |
| Meublée | Non-Meublée (nue) | |||
|---|---|---|---|---|
| Qualification revenus | BIC | Revenus Fonciers | ||
| Régime Fiscal | LMNP (1) | |||
| Option Fiscale | Réel | Micro Bic (ou forfait) | Réel | Micro Foncier |
| Charges Déductibles | Total charges liées à la location | Au forfait : 50% | Total charges liées à la location | Au forfait : 30% |
| Amortissement du bien | Oui | inclus dans forfait | non | Inclus dans forfait |
| Traitement Déficit | Reportable 10 ans | Idem | Reportable 10 ans | Idem |
| Traitement Plus-value | Abattement progressif | Idem | Abattement progressif | Idem |
(1) : LMP si recettes annuelles > 23 000€ et recettes > au montant global des autres revenus du foyer
Les avantages de la location meublée non professionnelle
La location meublée LMNP permet de payer moins d’impôt en amortissant le bien
Le principal avantage du statut LMNP est la possibilité de déduire du résultat imposable l’amortissement du bien acquis. Ou plus précisément la dotation aux amortissements. C’est une spécificité majeure du LMNP, dont ne bénéficient pas les investisseurs en régime foncier (alternative majoritaire au LMNP) ou en SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR).
L’amortissement du bien s’ajoute à l’ensemble des charges locatives déductibles (frais de notaire, frais d’agence, gestion locative, travaux, achat de meubles…). En conséquence, le résultat fiscal en LMNP est généralement négatif les 5 à 8 premières années d’exploitation du bien. Selon le niveau de loyer, le montant des charges et le coût du crédit.
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Note de JepargneEnLigne Les durées d’amortissement sont définies comptablement. Chaque composante d’un bien immobilier (structure, façades, couvertures, réseau de plomberie…) a une durée d’amortissement propre. Qui varie de 5 ans à plus de 50 ans pour la composante gros œuvre. Ce qui ne facilite pas les calculs. |
Une fiscalité allégée sur la plus-value du bien immobilier locatif
Le calcul de l’imposition sur la plus-value est doublement avantageux.
1. Abattement progressif selon la durée de détention
En LMNP, c’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique (comme en régime foncier). Il offre à partir de la 6e année de détention un abattement progressif sur les deux composantes de l’assiette de calcul de la plus-value: l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Pour rappel, les plus-values des particuliers sont soumises à deux impositions.
- D’une part l’imposition au titre de l’impôt sur le revenu (19% pour les plus-values <50 000 €(*)) ;
- D’autre part, l’imposition aux prélèvements sociaux (17,2%).
(*) : une taxe complémentaire, comprise entre 2% et 6%, s’applique dans le cadre de plus-value >50 000€.
A partir de la 6e année, l’investisseur particulier bénéficie d’une décote de la base imposable de sa plus-value (le cas échéant). Aussi bien pour la part assujettie à l’impôt sur le revenu que celle aux prélèvements sociaux. Comme le précise le tableau ci-dessous :
Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
| Taux d'abattement par année de détention | ||
|---|---|---|
Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour es prélèvements sociaux |
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| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6 à la 21e année | 6% | 1,65% |
| 22e année révolue | 4% | 1,6% |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
2. Non prise en compte de l’amortissement au moment de la mise en vente
En LMNP, au moment de la revente, le calcul de la plus-value ne tient pas compte de l’amortissement cumulé du bien. C’est un avantage important. Pour rappel, la règle comptable classique du calcul de la plus-value d’un bien amorti est la suivante :
plus-value = prix de vente – (prix d’achat – amortissement du bien)
En LMNP, la règle de calcul de la plus-value est la suivante :
plus-value = prix de vente – prix d’achat
On comprend que dans le cadre d’une vente d’un bien exploité en LMNP, l’investisseur bénéficie de l’avantage de l’amortissement fiscal du bien tout au long de son exploitation, sans la contrepartie fiscale au moment de la revente.
Quels critères respecter pour bénéficier du LMNP ?
Le bien en location meublée doit être… meublé !
Le premier critère à respecter est bien entendu de louer le bien meublé. Un décret du 31 juillet 2015 précise les éléments de mobiliers indispensables :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement”
C’est dans la pratique une contrainte réelle car la majorité du parc locatif français est exploité en location nue. Pour exploiter un bien en LMNP, l’investisseur a donc plusieurs choix :
- acheter un bien vide (rare) à meubler ;
- acheter un bien loué meublé (très rare hors IDF) ;
- acheter un bien loué nue et attendre le départ du locataire pour meubler.
- Respecter un seuil de revenus
Pour bénéficier du statut avantageux de LMNP, il est nécessaire de respecter l’un ou l’autre de ces critères :
- Loyers hors charges de l’ensemble des logements exploités en LMNP au sein d’un foyer fiscal (“revenus LMNP bruts cumulés”) inférieurs à 23 000€.
- Revenus LMNP bruts cumulés sont inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal.
Dans le cas contraire, à savoir si aucune des conditions ci-dessous est remplie, vous ne pouvez pas bénéficier du statut de LMNP mais de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Avec la possibilité que vos revenus locatifs professionnels soient imposés soit dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) soit à l’impôt sur les sociétés (IS).
Le traitement des amortissements est identique. En revanche, l’exploitation du bien, assimilée à une activité professionnelle, est soumise à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Investir en direct pour bénéficier du LMNP
Le statut de LMNP est réservé aux investisseurs particuliers qui ont acheté un bien en direct. Ce n’est pas possible par exemple de bénéficier de ce statut si vous achetez votre bien par l’intermédiaire d’une société (SCI, SARL…).
Il est néanmoins tout à fait possible d’exploiter un bien en LMNP à plusieurs, par exemple en couple. Dans ce cas, la déclaration peut être faite une seule fois par bien et adressée au nom de l’un ou l’autre des époux.
Quelles sont les démarches pour bénéficier du LMNP ?
Déclare au greffe sa location meublée non professionnel
Dans les 15 jours suivant l’acquisition, l’investisseur doit remplir un formulaire (POi) afin de déclarer son activité de LMNP. Il y précise la date d’acquisition, l’adresse du bien, l’option fiscale retenue (réel ou micro Bic)…
Ce formulaire est à adresser au Greffe du Tribunal de Commerce dont dépend la ville où est situé le bien.
Suite à cette déclaration, le Greffe enregistre votre activité et vous attribue un numéro de Siret qui identifiera votre bien au moment de votre déclaration fiscale.
Tenir une comptabilité précise des revenus et charges
L’exploitation d’un bien en LMNP impose, en particulier dans le cas de l’option au réel, une comptabilité rigoureuse de l’ensemble des revenus et des dépenses directement liées à votre bien.
Il faut notamment conserver l’ensemble des factures de travaux, d’achats de meubles, des frais de gestion locative, de l’entretien courant du bien, des fluides (eau, électricité, gaz…)
Le cas échéant, pensez à tenir une comptabilité de vos frais de déplacement et frais kilométriques. Si vous pouvez justifier que ces frais étaient directement liés à l’exploitation du bien, ils peuvent être déduits du résultat imposable.
Faire sa déclaration comptable annuelle pour tous ses biens LMNP
Chaque année, il est nécessaire de faire une déclaration comptable de son activité LMNP. Pour cela, il est possible de recourir à un comptable (compter environ 1000€/an) ou de faire sa déclaration soit même avec l’aide d’une application web de comptabilité en ligne.
Les prix varient selon les prestataires et le niveau d’accompagnement. Compter entre 250€ et 500€ de frais de comptabilité en passant par une application en ligne.
Dans tous les cas, il est indispensable de conserver des preuves (factures, acte notarié, carte grise du véhicule pour les frais kilométriques…) de l’ensemble des revenus et charges déclarées.
Ce qu’il faut retenir de l’investissement immobilier en LMNP
Le LMNP a été créé historiquement pour stimuler la mise sur le marché locatif de biens meublés, en quelque sorte “prêts à l’habitation” pour les locataires.
Aujourd’hui, c’est sans nul doute l’un des régimes fiscaux les plus avantageux pour l’investissement locatif et plus généralement pour investir dans l’immobilier.
Revers de la médaille dans le contexte actuel de réduction des déficits budgétaires, il est dans le viseur des pouvoirs publics depuis des années. Notamment du Comité d’Actions Publiques 2022 (CAP 2022), qui examine, entre autres, le dispositif LMNP et le dispositif Pinel.
Un des leviers possibles d’une refonte du statut LMNP serait la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value.
Dans ce contexte d’incertitude fiscale, un autre dispositif est très apprécié par les investisseurs en immobilier locatif. Il s’agit de la SCI à l’IS. Celle-ci bénéficie de nombreux avantages spécifiques et d’une tendance fiscale favorable avec la baisse progressive de l’impôt sur les sociétés depuis 5 ans.
