Comment investir dans l’immobilier en France en 2023 ?

Investir dans l’immobilier ne se résume pas à l’achat de sa résidence principale ou à l’investissement locatif. Il existe de nombreuses alternatives pour investir dans la pierre, chacune ayant des spécificités et des avantages qui conviendront à tout type d’investisseur. Dans cette étude nous donnons les bases pour choisir le placement le mieux adapté à sa situation, et expliquons comment investir dans l’immobilier en France en 2022.

Les deux manières d’investir dans l’immobilier

Pour beaucoup, l’investissement immobilier se résume à l’acquisition de sa résidence principale ou d’un logement à mettre en location. En réalité il existe bien d’autres possibilités pour investir dans la pierre ! A ce titre, on distingue 2 manières d’investir dans l’immobilier :

L’investissement en direct, qui consiste à acquérir les titres de propriétés d’un logement en vue d’y habiter (immobilier de jouissance) ou de le louer (immobilier locatif).

L’investissement en fractionné qui regroupe toutes les solutions permettant de co-investir avec d’autres investisseurs. L’avantage est de pouvoir investir des sommes réduites (à partir de 10€) sans les contraintes de l’investissement en direct.

Investir dans l’immobilier en fractionné

Les SCPI : investir dans un fonds immobilier et recevoir des loyers

Apparus il y a une cinquantaine d’années, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) rencontrent un grand succès auprès des épargnants qui souhaitent investir dans la pierre et gagner du rendement sans les contraintes liées à la gestion.

Rappelons brièvement son fonctionnement (pour une étude plus complète, consulter le fonctionnement des SCPI) : une SCPI est un fonds commun de placement qui possède un parc de plusieurs biens immobiliers dans le but de générer du rendement. Elle est gérée par une société qui s’occupe de toute la gestion : sélection et acquisition des biens, gestion locative, supervision des travaux, etc. Le rendement généré par la SCPI (loyers, plus-value à le revente, revalorisation, etc.) est reversé aux investisseurs au prorata des parts qu’ils détiennent.

Les SCPI ont des tickets d’entrées relativement faibles, autour de 1 000€ la part. C’est le cumul d’une foule d’investisseurs qui permet de lever des montants élevés : certaines SCPI dépassent le milliards d’euros de capitalisation et sont investis dans des centaines de biens immobiliers.

Quelle performance attendre ? Selon la SCPI, aux alentours de 4% à 6% nets de frais de gestion. Il est possible d’investir à travers une assurance-vie, ce qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal et de frais de SCPI moins élevés. Vous pouvez également acquérir des parts de SCPI à crédit.

Le crowdfunding immobilier, des projets de construction à 10% de rendement

Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif dans laquelle une « foule d’investisseurs » se mettent en commun pour financer un projet de construction immobilière. En tant qu’investisseur vous devenez le créancier (il s’agit d’un prêt) d’un promoteur, qui utilisera le capital pour concrétiser son projet. Les conditions de remboursement sont fixées à l’avance, notamment la durée du prêt qui est en moyenne de 2 ans, et les intérêts annuels qui tournent autour de 10% par an. Le ticket d’entrée est de 1 000€, et le capital investi est bloqué jusqu’à la fin du projet.

En pratique les investisseurs peuvent choisir le ou les projets de construction immobilière qui les intéressent à travers des plateformes spécialisées, les plus réputées étant Homunity et Anaxago (nous avons réalisé une étude complète pour chacun d’eux : notre avis sur Homunity et avis complet sur Anaxago).

Avec un rendement de 10% par an, le crowdfunding immobilier rencontre un très grand succès auprès des épargnants. Mais rappelons qu’un rendement élevé est synonyme de risqué élevé. A ce titre l’investisseur peut subir une perte en capital si le projet n’est pas mené à bien. C’est pourquoi il est important de passer par des plateformes sérieuses qui sélectionnent les projets les plus solides. Par exemple, la plateforme Homunity n’a jamais connu de défaut de sa création.

Bricks.co : l’immobilier dès 10€

Bricks.co est une nouvelle solution d’investissement immobilière à la croisée entre la SCPI et le crowdfunding. Il s’agit d’une proptech (entreprise technologique avec une activité immobilière) qui propose une offre totalement inédite en France :

• Investir dans un immeuble de rapport, à partir de 10€
• Une rentabilité cible allant jusqu’à 12% par an (comprenant loyer et revalorisation des parts)
• Une liquidité renforcée, grâce à la possibilité de revendre son investissement sur un marché secondaire
• Aucun effort de gestion pour l’investisseur, il a simplement à choisir parmi les biens immobiliers proposés par la plateforme. C’est la société Bricks qui s’occupe de toute la gestion.

Pour proposer un tel service, Bricks.co se repose sur un modèle juridique complexe mais efficace. Nous expliquons tout cela dans notre dernière étude : fonctionnement et avis de Bricks.co

Investir dans les SIIC, des foncières cotées

Une Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) fonctionne comme une SCPI, à la différence qu’elle est cotée en bourse. Une SIIC est investie dans plusieurs biens immobiliers, dont les revenus sont redistribués aux actionnaires.

L’avantage des SIIC est qu’elles sont très liquides. En effet ces fonds immobiliers émettent des actions qui peuvent être achetées et revendues en Bourse instantanément. De plus le ticket d’entrée est attractif, généralement quelques dizaines d’euros selon le cours, ce qui en font des placements accessibles.

L’inconvénient des SIIC est qu’elles sont plus risqués que les SCPI, dans la mesure où la valeur de leurs actions peut varier rapidement à la hausse comme à la baisse. De plus il n’est pas possible d’y investir à crédit, contrairement aux SCPI.

Les OPCI, pour gagner en liquidité

Un Organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un fonds dont l’allocation est réparti  en majorité dans des biens immobiliers et en minorité (jusqu’à 40%) dans des valeurs mobilières : actions, obligations, fonds monétaires etc. En ce sens, les OPCI sont des SCPI qui possèdent une poche financière.

La valeur d’une OPCI est plus volatile que celle d’une SCPI dans la mesure où elle est investie en partie dans des actifs financiers. Par ailleurs les OPCI sont capitalisants, c’est-à-dire que les rendements perçus (loyers, dividendes) sont automatiquement réinvestis dans le fonds.

Une OPCI est intéressante pour les investisseurs à la recherche d’un fonds diversifié en actifs immobiliers et financiers. N’étant pas distribuant à l’instar d’une SCPI, elle ne conviendra pas à ceux qui souhaitent se créer un complément de revenu régulier.

Quel rendement attendre d’une OPCI ? Difficile à dire puisque celui-ci est volatile et dépend  à la fois du marché immobilier et des marchés financiers. A titre d’exemple, l’un d’eux baptisé OPCIMMO a réalisé 4,2% en 2019, -2,7% en 2020 et 4,0% en 2021.

Les autres fonds d’investissement immobiliers : SC et SCI

Les sociétés civiles, généralement des SC (société civile) et des SCI (société civile immobilière) sont des fonds immobiliers qui jouissent d’une grande liberté dans le choix des actifs. Ils peuvent investir dans des biens immobiliers en direct, dans des parts de SCPI et d’OPCI, souscrire à des club deals, acheter des parts de SIIC, etc.  Mais ces fonds sont décriés pour leur manque de transparence, notamment en matière de frais.

Investir dans l’immobilier en direct

L’achat de sa résidence principale ou secondaire

L’achat de sa résidence principale ne répond pas aux mêmes besoins que ceux de l’investissement immobilier. Au-delà des performances qu’il est possible de simuler (par exemple le coût de devenir propriétaire par rapport à celui de rester locataire), des critères émotionnels sont généralement prégnants : sentiment d’être chez soi, choix d’un certain mode de vie, etc.

A savoir que l’achat d’un bien immobilier entraine des coûts importants, à commencer par les fameux frais de notaires (environ 8% du prix d’achat) qui représentent aux alentours de 18 mois de loyer. De plus un propriétaire a davantage de frais à supporter qu’un locataire : taxe foncière, travaux, rénovation des parties communes si copropriété, etc. En général, il plus rentable de rester locataire que de devenir propriétaire si la revente est faite dans les 6 années qui suivent l’achat.

L’achat d’une résidence secondaire répond également à une logique différente de l’investissement : celle d’en profiter les week-ends et les vacances. Il faut néanmoins être bien conscient des dépenses que cet achat peut entrainer, et qui peuvent être aussi élevés que celles d’une résidence principale. Toutefois si la résidence secondaire est bien placée, vous pouvez la mettre en location quelques semaines par an pour la rentabiliser.

L’investissement immobilier locatif en direct

C’est généralement à ce type d’investissement que l’on pense quand on évoque l’investissement immobilier locatif. Vous êtes ici le propriétaire d’un logement que vous mettez en location. Lorsque cet investissement est réalisé à crédit, les loyers contribuent au remboursement de l’emprunt.

Quelle est la rentabilité attendue ? Difficile de répondre car elle dépend de plusieurs facteurs : le prix d’acquisition, le montant des loyers, les éventuels travaux et rénovations, les éventuelles vacances locatives, l’imposition selon le statut juridique choisis… Ainsi la rentabilité peut varier de 2% à 12% par an !

Mais attention, ce type d’investissement s’accompagne de contraintes non négligeables. D’abord cela demande d’y consacrer du temps et de l’énergie : entre l’achat du bien (visites, sélection, négociation), la gestion locative (visites, états des lieux, participer aux AG) et la gestion administrative (déclaration fiscale, comptabilité dans certains cas) l’investissement locatif est une activité terriblement chronophage. Ensuite vous êtes juridiquement responsable de la qualité de votre bien locatif qui se doit de respecter la réglementation en vigueur en matière de salubrité, d’isolation, etc. Enfin cet investissement immobilier a une part de risque (dégradations, impayés, vacances locatives) d’autant plus grande qu’il est difficile de diversifier dans plusieurs immeubles.

C’est pour ces raisons que de nombreux épargnants préfèrent investir dans l’immobilier fractionné : peu de temps à y consacrer, aucune responsabilité pénale en cas de mauvaise gestion, et une bonne diversification si le fonds est investi dans plusieurs biens immobiliers.

Quelle est la meilleure manière d'investir dans l'immobilier ?

En résumé, il y a a plusieurs façons d'investir dans l'immobilier :

• L’achat de biens immobiliers pour la location
• Les fonds immobiliers cotés en bourse (REIT)
• Le crowdfunding immobilier
• L’investissement indirect via des fonds communs de placement immobiliers

Il n'y a pas de méthode d'investissement dans l'immobilier qui soit meilleure pour tout le monde. La meilleure façon dépend de nombreux facteurs tels que vos objectifs financiers, votre profil d'investisseur, votre situation personnelle et votre tolérance au risque.

Pour certains investisseurs, l'achat direct d'un bien immobilier peut être une option rentable. Pour d'autres, les fonds immobiliers cotés en bourse peuvent offrir une solution plus simple et moins risquée.