5 critères pour choisir une SCPI

Comment choisir une SCPI ?

Dans cet article, nous considérons que vous savez déjà comment fonctionne une SCPI. Avant de jeter votre dévolu sur une Pierre-Papier, il est primordial de prendre du recul et d’obtenir les bonnes informations sur celle-ci.  Voici les 5 critères clefs à prendre en compte dans votre choix : optez pour une SCPI qui répond à ces critères :

• Elle enregistre de belles performances
• Elle dispose d’un patrimoine bien diversifié
• Ses parts sont liquides (c’est-à-dire facilement revendables)
• Elle a de bons ratios
• Ses frais sont corrects

On vous explique tous ces points dans les paragraphes qui suivent. Si vous souhaitez gagner du temps dans vos recherches, vous pouvez consulter notre comparatif des meilleurs fonds, dont voici notre top 3 :

1- Optez pour une SCPI qui génère un bon rendement

Le rendement est naturellement un critère important à prendre en compte. Dans le cas d’une SCPI, le rendement se constitue de 2 éléments :

Les dividendes

En tant que porteur de part, vous recevez régulièrement (en général tous les trimestres) des dividendes qui proviennent des loyers du patrimoine immobilier, nets des frais de gestion.

Pour apprécier le rendement d’une SCPI, on calcule habituellement le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) : il s’agit de la somme de tous les dividendes perçus sur une année, divisée par le prix moyen des parts sur la même année. En 2020, les SCPI ont réalisé +4,18% toute catégorie confondue, selon les chiffres de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier). C’est un peu plus bas que les années d’avant, mais il faut prendre en compte le contexte actuel qui a pu être compliqué à cause du confinement de deux mois (perte de loyers, ralentissement des travaux…)

Notre avis : Nous estimons qu’une SCPI de rendement a réalisé une bonne performance si son TDVM est supérieur à +4,5% pour l’année 2020 (qui a été une année compliquée à cause de la Covid-19) et à +15% sur les 3 dernières années.

Notez que le TDVM est une valeur standard bien pratique pour comparer les Pierres-Papiers entre elles. Mais étant donné que son dénominateur peut changer (rappelons qu’il s’agit de la valeur moyenne des parts, qui évolue avec le temps), il ne traduit pas la véritable performance du point de vue de l’investisseur. Ce dernier, pour calculer correctement son rendement, doit diviser les dividendes par le prix d’acquisition.

Par exemple, vous achetez une part de SCPI à 1 000€ qui distribue un dividende de 50€ en 2016 et de 52€ en 2020. La valeur des parts augmente à 1 200€ en 2020. Le TDVM que la société de gestion publiera sera de 5% et 4% (52/1300). Mais de votre côté, votre rendement sera de 5% et de 5,2% (52/1000).

La valeur des parts

Le prix des parts d’une Pierre-Papier évolue en fonction de la valeur du patrimoine immobilier. Il vous est donc possible de réaliser une plus-value (ou une moins-value) lors de la revente.

Comment le prix est-il défini ? Dans les faits c’est la société de gestion qui le fixe, mais elle doit le faire en respectant des conditions définies par l’AMF. Ainsi, l’écart entre le prix et la valeur estimée du patrimoine (régulièrement établie pas des experts) ne doit pas excéder 10%. De la même manière qu’une action, la variation de la valeur des parts constitue une plus-value ou moins-value latente, qui sera effective quand lors de la cession.

Ces dernières années, l’augmentation des parts était de +1%/an en moyenne.

2- Privilégiez la diversification

La diversification est un point essentiel en termes d’investissement, car cela permet de réduire le risque global. Une SCPI est par nature diversifiée puisqu’elle est investie dans plusieurs biens immobiliers. Mais tous les fonds ne se valent pas et certains détiennent un patrimoine plus varié que d’autres. C’est pourquoi nous vous recommandons d’opter pour une SCPI investie dans :

• Plusieurs zones géographiques différentes, en France (région parisienne, province) et éventuellement à l’étranger ;
• Plusieurs structures immobilières différentes : bureaux, commerces, résidences, EHPAD, etc. Évidemment, ce critère ne s’applique pas pour les SCPI spécialisées, à l’instar de Patrimmo Commerce et Immorente qui n’investissent que dans des locaux commerciaux, ou de Primovie qui investit majoritairement dans la santé et l’éducation.
• Des locataires variés et de qualité, comme par exemple des sociétés évoluant dans des secteurs d’activités différents.

Notez qu’une une capitalisation élevée donne plus de moyens à la société de gestion pour diversifier le patrimoine. Nous pensons qu’une taille convenable débute à partir de 100m€ de capitalisation.

Enfin pour une diversification optimale, n’hésitez pas à investir dans plusieurs SCPI qui ne sont pas positionnées sur les mêmes classes d’actifs, et qui sont gérés par des sociétés de gestion différentes.

3- Assurez-vous de la liquidité des parts

La liquidité d’une part de SCPI n’est pas assurée, car elle dépend de l’état de l’offre et de la demande sur le marché. Une part peut ainsi se revendre en quelques jours, comme en plusieurs mois.

Il existe 2 formes de SCPI, qui ont des règles de reventes différentes :

• Celles qui sont à capital fixe : c’est vous qui définissez le prix auquel vous souhaitez vendre et attendez qu’un acheteur se présente.
• Celles qui sont à capital variable : c’est la société de gestion qui rachète les parts à un prix fixé. Ce rachat se fait grâce à la collecte de nouvelles souscriptions, à des liquidités excédentaires ou à la vente d’un immeuble.

Les SCPI à capital variable sont réputées bien plus liquides que celles à capital fixe. D’autant plus que certaines se constituent des réserves de liquidité (appelée fonds de remboursement) dont le but est de racheter les parts qui ne sont pas compensées par de nouvelles souscriptions.

En résumé, les fonds les plus liquides sont ceux qui :

• Sont à capital variable
• Ont constitué un fonds de remboursement
• Ont une capitalisation suffisamment grande (supérieur à 200m€) pour assurer d’importants échanges sur les marchés des parts.

4- Jetez un œil aux principaux ratios

Certains ratios permettent de bien appréhender la pérennité du rendement d’une Pierre-Papier. Voici les principaux ratios par ordre d’importance :

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF est le rapport entre les loyers que la SCPI a effectivement récupéré, et les loyers qu’elle aurait dû récupérer si 100% du patrimoine était loué.

Notre avis : le TOF doit être supérieur à 90%

Le report à nouveau (RAN)

Le report à nouveau est une réserve qui sert à lisser les rendements ; il est constitué des revenus ou plus-values qui n’ont pas été distribués aux investisseurs. Il sert donc à réduire l’imprévisibilité des locations (baisse des loyers, défaut qu’un locataire…). Le ratio RAN est esprimé en pourcentage du dividende.

Une SCPI ayant un RAN élevé devrait assurer un niveau de dividende relativement stable à court ou moyen terme.

Notre avis : le RAN doit être supérieur à 5% du dividende

La provision pour grand travaux (PGR)

Un parc immobilier s’accompagne généralement d’importants travaux dans le temps : rénovation, réparation, mise aux normes d’une nouvelle réglementation, etc. De la même manière que pour le RAN, le PGR est une réserve constituée pour faire face aux travaux futurs (très souvent obligatoires) tout en limitant l’impact sur le rendement. Le ratio PGR s’exprime en pourcentage du dividende.

Les SCPI qui ont beaucoup d’immeubles anciens se doivent d’avoir un PGR élevé. En revanche, celles qui investissent dans le neuf ont moins besoin d’en avoir !

Notre avis : le PGR doit être supérieur à 5% du dividende, , voire 15% si le patrimoine est ancien

 5- Vérifiez que les frais sont raisonnables

Les frais sont évidemment un élément important à prendre en compte. Il existe 2 types de frais :

• Les frais de gestion, qui rémunèrent l’activité de la société de gestion. Ils varient entre 8% et 12%. Toutefois, les rendements affichés sont nets de ces frais !
• Les frais de souscription, qui peuvent s’apparenter à des frais de notaire. Ils varient entre 8% et 12%. Des frais de souscription élevés peuvent sévèrement impacter la rentabilité d’une SCPI !

Notre conseil : conservez vos parts de SCPI pendant au moins 8 ans : la revalorisation des parts dans le temps amortit souvent ces frais.