Investir en SCPI à crédit pour développer son patrimoine immobilier

Dans cet article, nous considérons que vous savez ce qu’est une SCPI et comment elle fonctionne. Dans le cas contraire, nous vous invitons à lire cet article avant de continuer : comment fonctionne une SCPI.

Pourquoi acheter des SCPI à crédit ?

S’il est possible de contracter un crédit à la consommation pour investir dans de nombreux types de placements (actions, obligations, crowdfunding immobilier, etc.) les SCPI sont l’un des rares placements à pouvoir être acquis avec du crédit immobilier. Un potentiel effet de levier sans commune mesure avec simple « prêt conso » :

• Un crédit immobilier peut monter jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros, alors que cela va jusqu’à seulement 75k€ pour un prêt à la consommation
• La durée du prêt immobilier peut aller jusqu’à 25 ans, contre seulement 5 ans avec prêt conso
• Les intérêts sont bien plus intéressants et peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale, comme nous le verrons dans la suite de l’article

Nous allons dans la suite de l’article détailler les avantages d’investir en SCPI en utilisant un crédit immobilier, mais nous verrons aussi quels inconvénients il peut y avoir. Vous aurez ainsi une vision globale de l’intérêt de ce type de financement.

Les avantages d’investir dans des SCPI avec endettement

Un moyen de développer rapidement un patrimoine immobilier diversifié

L’emprunt immobilier permet de lever des montants importants (plusieurs centaines de milliers d’euros selon votre capacité d’endettement) et d’acquérir un grand nombre de parts de SCPI. C’est un excellent moyen de se constituer un portefeuille diversifié dans plusieurs SCPI différentes, et par conséquent de maximiser le couple rendement/risque de son investissement.

De la même manière qu’un investissement locatif classique, les loyers versés par les SCPI participent au remboursement du crédit. L’épargnant bénéficie d’une facilité d’achat qui lui permettra de devenir, à l’échéance du prêt, le propriétaire à 100% de son portefeuille SCPI. Le crédit est un formidable accélérateur pour développer son patrimoine immobilier.

Libérer son épargne en optimisant sa capacité d’emprunt

Comme nous l’expliquons souvent dans nos articles, il est important de bien gérer son argent en diversifiant son épargne dans de nombreux supports actions (ETF sur assurance-vie ou PEA), obligataires (sur les meilleurs fonds euros par exemple) ou immobilier. Un patrimoine bien investi peut générer un bon rapport rendement/risque (à titre personnel, le mien génère en moyenne 5% de rendement par an).

Une fois que la partie épargne est optimisée, on peut passer à la capacité d’emprunt. En effet, les banques peuvent prêter jusqu’à 33% du revenu disponible de l’emprunteur. S’il vous reste tout ou partie de votre capacité d’emprunt, vous pouvez l’utiliser pour acquérir des parts de SCPI. Votre patrimoine sera ainsi parfaitement optimisé et vous gagnerez sur deux tableaux : rendement de l’épargne d’une part et rendement d’un portefeuille de SCPI acquis grâce à l’endettement d’autre part.

Profiter des taux d’intérêt attractifs

Les taux d’intérêt sont historiquement bas, ce qui rend profitable un achat de SCPI à crédit. En effet, ils sont autour de 2% par an (les banques appliquent des taux légèrement plus élevés pour de l’investissement locatif/SCPI que pour l’acquisition d’une résidence principale). Les meilleures SCPI quant à elle génèrent environ 6% de rendement par an (avant impôt). La différence entre le coût de crédit et le rendement, que l’on appelle effet de levier, est favorable à l’investisseur.

Rappelons par ailleurs que les intérêts d’emprunts sont déductibles de vos revenus fonciers, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité de l’opération.

Booster son rendement grâce au cashback

Le cashback est un avantage exceptionnel pour les investisseurs, permis depuis peu par l’innovation majeure d’un courtier en SCPI. Pour rappel, les courtiers sont des intermédiaires entre les investisseurs et les sociétés de gestion. Ce sont eux qui commercialisent les SCPI et gèrent toute la relation client. En contrepartie, ils sont rémunérés par la société de gestion, environ 5% du montant investi par le client.

Louve Invest est le premier courtier à redistribuer la moitié de sa commission à ses clients. Ce mécanisme que l’on appelle cashback (ou rétrocession) est parfaitement légal, mais était très rarement appliqué par les acteurs du marché. Louve Invest s’appuie sur la technologie et le digital pour économiser ses frais de fonctionnement, et proposer un cashback de 2,5% du montant investi sur une cinquantaine de SCPI. Cet avantage est démultiplié avec l’utilisation d’un crédit à la consommation !

Prenons l’exemple d’un achat de SCPI à crédit pour un montant de 300 000 euros. En passant par Louve Invest, vous pourrez récupérer 2,5% x 300 k€ = 7 500€ qui seront versés quelques semaines plus tard sur votre compte en banque.

Pour plus d’information, vous pouvez consulter notre étude complète : avis Louve Invest, le premier courtier SCPI à proposer du cashback.

Les inconvénients d’acheter des SCPI avec effet de levier

L’impossibilité d’investir à crédit avec une assurance-vie

Ce mode de financement ne peut se faire qu’au comptant et non à travers une assurance-vie. Or, comme nous l’expliquons dans notre article sur les SCPI en assurance-vie, cette enveloppe permet de bénéficier d’un meilleur cadre fiscal, d’un délai de jouissance réduit et de frais de souscription moins élevés.

Pour rappel, les rendements perçus par des SCPI acquises en direct sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. Pour les épargnants qui possèdent une haute tranche d’imposition, près de la moitié des loyers peuvent être taxés.

Investir à crédit en SCPI comporte des risques

Comme tout placement, les SCPI comportent des risques :

• Les parts sont moins liquides que les valeurs mobilières (actions, fonds euros…), et en cas de crise immobilière il peut être difficile de les revendre avant plusieurs mois.
• La perte en capital, si la valeur des parts diminue.
• Les rendements dépendent des loyers perçus, qui peuvent varier d’une année sur l’autre. Par exemple la crise du Covid-19 a sérieusement impacté la rentabilité des SCPI à dominante hôtelière.

Qu’elle soit acquise au comptant ou à crédit, le risque intrinsèque d’une SCPI ne change pas. Par contre le crédit augmente mécaniquement l’exposition de l’investisseur. Il est donc important d’investir à crédit en tenant compte de ses niveaux de revenu, de la stabilité de sa situation, et de son niveau global d’endettement.

Conclusion : faut-il acheter ses SCPI à crédit ?

D’après nous, l’achat de parts de SCPI à crédit est une excellente opération qui bénéficie de plus d’avantages que d’inconvénients.

Mais l’intérêt dépend aussi et surtout de la situation personnelle de l’épargnant et de ses projets. En effet, il y a un arbitrage à faire, puisqu’utiliser sa capacité d’emprunt pour acheter des SCPI pourra se faire au détriment d’autres projets immobiliers (acquisition de sa résidence principale par exemple).

Comment investir dans des SCPI à crédit

Choisir le bon courtier SCPI

La majorité des SCPI ne peuvent être acquises que par l’intermédiaire de courtiers spécialisés. En effet, les sociétés de gestion préfèrent déléguer la commercialisation de leur produit et la gestion client à ces professionnels.

Nous en avons déjà parlé dans notre étude sur les meilleures SCPI, le choix de l’intermédiaire joue un rôle important dans la performance de votre portefeuille sur le long terme. En effet un bon courtier doit avoir les meilleurs fonds dans son catalogue, doit être capable de vous conseiller dans la sélection des SCPI les mieux adaptées à votre situation et disposer d’un service client fiable et disponible.

Pour rappel voici notre tableau comparatif des meilleurs courtiers SCPI :

					Courtier classique pour comparaison
Nombre de SCPI	6 SCPI	6 SCPI	3 SCPI	50 SCPI	+100 SCPI
Sélection des SCPI	Sélectionné après un audit poussé et rencontre des équipes de gestion	Sélectionné après un audit poussé et rencontre des équipes de gestion	SCPI créées par CORUM pour répondre aux demandes des clients	Sélectionné après un audit poussé	Pas de sélection
Frais	Aucun	Aucun	Aucun	Aucun	Aucun
Rétrocession de frais sur investissement	Non	Non	Non	2,5% de rétrocession	Non
Conseils	Conseillers professionnels certifié CIF	Conseillers professionnels certifié CIF	Conseillers professionnels certifié CIF	Conseillers professionnels certifié CIF	Conseillers professionnels certifié CIF
Modes d’investissement	Comptant Crédit immo.	Comptant Crédit immo.	Comptant Crédit immo. mortissable Crédit immo. in fine	Comptant Crédit immo. Crédit Conso	Comptant Crédit immo.
Souscription en ligne	Oui	Oui	Oui	Oui	Non
En savoir plus	Avis complet sur Anaxago	Avis complet sur Homunity	Avis complet sur Corum	Avis complet sur Louve Invest	-
	En savoir plus	En savoir plus	En savoir plus	En savoir plus	-

Dans ce comparatif un courtier se démarque particulièrement pour de l’achat à crédit : il s’agit de Louve Invest. Nous en avons déjà parlé plus haut, c’est le premier (et le seul) courtier SCPI à offrir à ses clients une rétrocession de 2,5% du montant investi. Le bénéfice de ce cashback est d’autant plus fort avec l’emploi d’un crédit immobilier. Par exemple, un achat de SCPI à crédit de 100 000€ vous fera bénéficier de 2 500€ d’économie, ce qui est loin d’être négligeable !

Choisir le bon établissement financier

Quelle banque privilégier pour investir à crédit en SCPI ? La réponse n’est pas simple, car la plupart des grands établissements n’acceptent d’accorder des prêts que pour acheter des SCPI « maison » c’est-à-dire qui appartiennent à leur groupe (SCPI Crédit Agricole, SCPI Société Générale, etc.).

Heureusement certains établissements sont plus flexibles et acceptent d’accorder des prêts pour des fonds immobiliers qui ne font pas partie de leur catalogue. La plupart des courtiers SCPI ont des partenariats avec des banques, ou peuvent à minima vous orienter vers des établissements.

Par exemple Louve Invest a noué des partenariats avec 4 établissements de prêts : Crédit Mutuel Arkea, CFCAL, Credit Lift et Younited Credit.

Exemple d’un achat de SCPI à crédit

Prenons l’exemple d’un investissement de 300 000€, financé à 80% à crédit (240k€) sur 20 ans et 20% en apport (60k€). Le taux d’intérêt est de 2,3% par an. Il faudra donc rembourser 1 000€ par mois.

Disons que le portefeuille de SCPI rapporte en moyenne 5% de rendement par an, soit 1 250€ par mois. Cela fait un gain brut de 250€. Pour le net, il faut retrancher les impôts : CSG (17,2%) + votre tranche marginale d’imposition (TMI) qui va de 0 à 45%. Pour une TMI de 11%, il faudra payer au total 350€/mois d’impôt (mais les intérêts du prêt qui représentent une quarantaine d’euros par mois les premières années et diminuent avec le temps pourront être déduits, ce qui diminue légèrement les impôts).

Rendement – mensualité – impôt = 1 250€ – 1 000€ – 350€ soit un effort d’épargne de 100 euros par mois. Mais lorsque le prêt sera remboursé dans 20 ans, les bénéfices seront de 900€/mois !