SCPI dans une assurance-vie : choisir le meilleur contrat !

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Dans cet article, nous partons du principe que vous maîtrisez bien le concept des SCPI. Si ce n’est pas le cas, avant de poursuivre nous vous recommandons de lire notre étude : le fonctionnement d’une SCPI.

SCPI en assurance-vie ou au comptant ?

Il faut savoir que les parts de SCPI peuvent être acquises de deux manières :

• Achat en direct (également appelé au comptant) : cela signifie que vous détenez les parts à titre personnel. Les loyers sont reversés directement sur votre compte bancaire ;
• Achat via une assurance-vie : les parts et les loyers perçus sont placés au sein du contrat. Généralement les loyers sont automatiquement investis dans un fonds euros (fonds obligataire sans risque) et peuvent être réinvestis dans d’autres supports ultérieurement.

Ces deux modes d’acquisitions ont des conséquences différentes sur plusieurs points clefs : rendements, frais, fiscalité, liquidité…

Dans un premier temps, nous détaillerons les avantages d’investir en SCPI avec une assurance-vie, puis nous passerons aux inconvénients. Après avoir expliqué comment choisir les meilleures SCPI avec son assurance-vie, nous présenterons un comparatif détaillé, les meilleurs contrats et fonds immobiliers.

Les avantages de l’investissement SCPI en assurance-vie VS en direct

Il y a plusieurs avantages à investir en SCPI via une assurance-vie, ils sont souvent insoupçonnés. Les voici :

Un investissement rendu plus facile

Une meilleure accessibilité

En SCPI au comptant, on achète des parts de SCPI dont la valeur nominale tourne généralement autour de 1 000€. Peu pratique pour les petits portefeuilles qui souhaitent diversifier dans des SCPI différentes !

En SCPI via assurance-vie, l’assureur permet d’investir dans des fractions de parts. Et le ticket d’entrée est faible : autour de 100€ minimum, ce qui permet de diversifier facilement dans plusieurs SCPI.

Des parts plus facilement cessibles

Lorsqu’on détient des parts de SCPI en direct, la revente n’est possible que si un investisseur est prêt à les racheter. La liquidité n’est donc pas garantie. Afin de fluidifier les transactions, c’est la société de gestion qui fait l’intermédiation entre acheteurs et vendeurs. En temps normal, une revente de parts peut prendre un mois, mais en l’absence de demande (en cas de crise immobilière par exemple), le délai peut se rallonger considérablement.

À l’inverse, si la SCPI est détenue à travers une assurance-vie, la liquidité est garantie par l’assureur. La revente de vos parts se fait en quelques jours, quel que soit l’état du marché. Même en cas de crise immobilière, l’assureur sera en mesure de vous racheter vos parts.

Moins de frais et de taxes

Une fiscalité avantageuse, surtout si TMI élevée

En principe, les revenus issus d’une SCPI sont imposables. Lorsque l’on détient des parts en direct, les revenus sont considérés comme du revenu foncier et sont imposés à l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (17,2%). La taxation est donc d’autant plus élevée que l’on a un taux marginal d’imposition (TMI) élevé ! Par exemple, un investisseur avec un TMI de 30% paiera au final 47,2% d’impôt sur le revenu de ses SCPI.

Par conséquent il est souvent judicieux d’investir dans des SCPI via une assurance-vie, dont la fiscalité est bien plus avantageuse. D’abord, les revenus (qu’il s’agisse des loyers ou de la revente de parts) ne sont pas imposés tant qu’ils restent dans l’enveloppe. C’est au moment de récupérer le capital, par rachat total ou partiel, que la fiscalité s’applique. Elle est de :

• 17,2% jusqu’à 4 600€ de retrais par an, puis 24,7% ensuite* si le contrat d’assurance-vie a plus de 8 ans
• 30% (17,2% de prélèvements sociaux + 12,8% d’impôt) si le contrat a moins de 8 ans

*En effet, après huit ans, tout épargnant bénéficie d’un abattement sur l’impôt sur le revenu qui fait baisser la flat tax à 17,2% (prélèvements sociaux dépourvus d’impôt sur le revenu) dans la limite de 4 600€ par personne célibataire et 9 200€ par couple. Après l’abattement, l’impôt sur le revenu passe à 7,5% pour les versements jusqu’à 150 000€, puis au-dessus, il remonte à 12,8% pour revenir à 30% de flat tax.

C’est pourquoi, sauf si vous avez une TMI à 0% (et pensez y rester dans les années à venir), il est fiscalement plus avantageux d’opter pour l’investissement en assurance-vie.

Des frais d’entrées réduits

Comme nombre de placements immobiliers, les SCPI ont des frais de souscriptions (ou frais d’entrées) élevés. Pour des parts en direct, ces frais varient entre 10% et 12% du montant investi comme nous l’expliquons dans notre article : les meilleures SCPI à frais réduits.

Ces frais d’entrées sont moins élevés en assurance-vie : ils tournent généralement autour de 6 – 8% du montant investi. Cela vient du fait que la compagnie d’assurance, ayant d’importants volumes d’affaires pouvant peser plusieurs millions d’euros, est en mesure de négocier de meilleurs tarifs auprès de la société de gestion.

Un délai de jouissance raccourci

Pour rappel c’est le temps d’attente avant d’obtenir les premiers loyers, il est généralement de 6 mois. Ce délai se justifie par le fait que chaque collecte de fonds doit être rapidement investie dans de nouveaux immeubles pour éviter la dilution des investisseurs existants, or l’investissement immobilier prend naturellement du temps.

En assurance-vie, le délai de jouissance est beaucoup plus court, souvent 1 mois. On gagne ainsi 5 mois de loyers par rapport à un achat au comptant ce qui est loin d’être négligeable !

Les inconvénients d’investir en SCPI via une assurance-vie

Naturellement, il y a quelques inconvénients aussi, nous les avons listés pour que vous puissiez faire un choix éclairé :

Quelques restrictions par rapport à l’achat comptant

Il n’est pas possible d’investir à crédit

Contrairement à l’investissement en direct, il n’est pas possible de souscrire à un crédit immobilier pour acquérir des parts de SCPI. Rappelons que cette pratique est intéressante pour accélérer la constitution de son patrimoine en utilisant sa capacité d’emprunt. Les paiements reçus par le fonds immobilier permettent de rembourser progressivement la dette.

Il est certes possible de contracter un crédit à la consommation pour investir dans des SCPI en assurance-vie, mais il est bien moins intéressant que le prêt immobilier (les sommes prêtées sont limitées, la durée est plus courte et le taux d’intérêt généralement plus élevé…).

Un choix limité à quelques dizaines de SCPI

En achetant comptant, la majorité des SCPI vous sont accessibles, soit plus d’une centaine !

Ce n’est pas le cas avec l’assurance-vie, où il faut se contenter des SCPI proposées par l’assureur. Certaines assurances-vie peuvent proposer une vingtaine de fonds immobiliers, quand d’autres peuvent se limiter à une poignée… C’est pourquoi il faut opter pour une bonne assurance-vie qui propose au moins une dizaine de SCPI, de manière à pouvoir diversifier.

Quelques inconvénients liés au contrat d’assurance-vie

Des frais d’enveloppe supplémentaires

L’assurance-vie est une enveloppe qui prélève des frais de fonctionnement. Pendant longtemps, les assureurs appliquaient d’innombrables frais (frais d’entrée, de sortie, d’arbitrage…) qui venaient diminuer la performance finale du placement.

Les choses ont heureusement changé. Aujourd’hui, les meilleures assurances-vie n’appliquent que des « frais de gestion » sur le montant placé, entre 0,6% et 0,8% par an, et rien d’autre. Par conséquent, ils n’ont pas un gros impact sur le rendement, même sur le long terme. D’autant plus que, comme nous l’avons évoqué plus haut, les SCPI en assurance-vie ont des frais de souscription plus faible qu’en direct. Le coût global reste donc attractif !

Certaines assurances-vie ne redistribuent pas 100% des loyers

Certaines assurances-vie conservent une partie des loyers, ce qui s’apparente à des frais supplémentaires. La réglementation les contraint à ne pas dépasser 15% de prélèvement (c’est-à-dire une redistribution de 85% min. des loyers).

Il est important de choisir une bonne assurance-vie qui reverse bien 100% des loyers ! Soyez bien vigilant sur ce point, car l’information n’est pas toujours facile à trouver. Dans le comparatif qui va suivre, nous présentons des assurances-vie qui redistribuent bien 100% des revenus de SCPI.

Conclusion : faut-il choisir l’assurance-vie pour acheter des SCPI ?

Pour résumer voici un tableau qui compare l’investissement au comptant VS via une assurance-vie :

Faut-il choisir d’investir en SCPI en direct ou via une assurance-vie ? Cela dépend évidemment de votre situation personnelle et de vos projets, mais globalement nous pouvons dire que :

• L’investissement en SCPI via assurance-vie est intéressant pour les épargnants qui souhaitent diversifier leur patrimoine dans des fonds immobiliers, tout en maintenant une bonne liquidité et profiter de l’avantage fiscal de l’assurance-vie.
• L’investissement en SCPI en direct est adapté à ceux qui souhaitent utiliser le levier de crédit immobilier pour accélérer la constitution de leur patrimoine.

Comment choisir les SCPI dans son assurance-vie ?

Il faut pour cela choisir la bonne enveloppe (l’assurance-vie) et le bon support (la ou les SCPI). L’un sans l’autre n’en fera pas un placement optimisé.

Comment choisir son assurance-vie ? Nous l’expliquons dans notre étude « quelle assurance-vie choisir ? ». Les principaux critères d’une bonne enveloppe sont :

• Des frais réduits: 0€ de frais d’entrée/sortie, 0€ de frais d’arbitrage, max. 0,8%/an de frais de gestion
• Accès à de bons supports: fonds immobilier, fonds actions, un bon fonds euro, etc.
• Un contrat proposé par une compagnie d’assurance solide et réputée

Comment choisir son fonds immobilier ? Là encore nous expliquons cela dans notre article 5 critères pour choisir sa SCPI. Il s’agit principalement des performances historiques, des ratios qualitatifs et financiers, de la réputation de la société de gestion…

Pour vous aider, vous trouverez à la suite deux comparatifs pour choisir la bonne SCPI et les meilleurs fonds éligibles.

Comparatif des meilleures assurances-vie pour investir en SCPI

Vous trouverez ici le tableau présentant notre comparatif des deux meilleures assurances-vie pour investir en SCPI selon nous :

Placement-direct Vie est notre assurance-vie préférée pour investir dans des SCPI. La liste est certes un peu limitée (13 fonds immobiliers) mais ce sont pour la plupart d’excellentes SCPI. On y retrouve par exemple Immorente, Efimmo, Patrimmo Commerce, Primovie ou encore Primopierre. De quoi diversifier facilement son patrimoine ! Surtout cette assurance-vie propose un grand choix d’unités de compte (plus de 1 000 fonds actions, immobilier, obligataires…) et un excellent fonds euro dont la performance peut être boostée en fonction de la part d’UC investi. Cette assurance-vie vous permettra de diversifier vos placements en une seule enveloppe.

Linxea Spirit 2 est également une très bonne assurance-vie pour investir dans des SCPI. Il a un peu moins d’unités de compte que son concurrent Placement-direct Vie et elle ne propose pas de fonds euro boosté… Par contre elle donne accès à un plus grand nombre de SCPI : une trentaine à ce jour. Elle est idéale si vous souhaitez investir uniquement dans des fonds immobiliers avec votre contrat.

Comparateur des SCPI éligibles à l’assurance-vie

Investir en SCPI via une assurance-vie : conclusion

Il y a plusieurs avantages à investir en SCPI via une assurance-vie. Tout d’abord, l’investissement est réalisé en démembrement de propriété, ce qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus fonciers. En outre, l’investissement en SCPI via une assurance-vie permet également de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur les plus-values à la sortie.

 En revanche, l’investissement en direct permet de bénéficier d’un rendement brut plus élevé, mais il est soumis à des impôts sur les revenus fonciers et les plus-values. Il est donc important de bien peser les avantages et les inconvénients de chaque option avant de prendre une décision d’investissement.