SCPI Pierval Santé, pour investir dans l’immobilier médical

Quel est notre avis sur les rendements ?

Pierval Santé réalise d’excellents rendement, supérieurs à +5% par an ! Ce qui la place déjà au dessus du marché des SCPI (+4% de rendement en moyenne sur l’année 2017). Si le rendement 2014 semble mitigé, c’est simplement que cette SCPI fut lancé durant cette période ; elle a donc réalisé ses investissements et reçu ses premiers loyers en cours d’année. Malgré sa jeunesse, ses premiers résultats se stabilisent à un bon niveau, ce qui montre le sérieux et la qualité de cette Pierre Papier.

Concernant la valeur des parts, celles-ci se valorisent généralement sur le moyen terme. Compte tenu de la qualité du patrimoine que Pierval Santé se constitue progressivement (voir plus bas), nous sommes confiants quant à l’augmentation prochaine du prix.

Nombre d’immeubles	54
Répartition géographique
Répartition par catégorie
Carte
Acquisition	14 acquisitions en 2018 de janvier à septembre : En France (3 immeubles), Allemagne (7), Irelande (4)
Nombre de locataires	575  en septembre 2018
Durée moyenne des baux	10 ans  en septembre 2018

Quel est notre avis sur le patrimoine immobilier ?

Comme son nom l’indique, il s’agit d’une SCPI spécialisée dans le secteur de la santé. A ce titre, elle acquiert des immeubles utilisés pour :

1/ Des activités sanitaires et de soin de ville (47% du patrimoine de la SCPI à ce jour) : Cliniques, centres de dialyse, cabinets médicaux, murs de pharmacie, etc.

2/ Des activités médico-sociales (41%) : essentiellement des EHPAD et des centres d’accompagnements de patients atteints de maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaques, etc.)

3/ Tout autre activité de santé (12%) :  bureaux, locaux d’activité, etc.

En moins de 5 ans, Pierval Santé a réussi à se constituer un patrimoine très bien diversifié d’un point de vue sectoriel et géographique.

A noter que la santé est un secteur dynamique, principalement soutenu par des facteurs liés à la démographie (vieillissement de la population, hausse de la natalité). A l’inverse, il est peu corrélé à l’économie marchande et à l’immobilier d’entreprise. De ce fait, Pierval Santé devrait mieux supporter les crises économiques à l’inverse d’une SCPI principalement investie dans les bureaux d’entreprise (à l’instar de Epargne Pierre) ou dans les hôtels (comme Foncia Cap’Hebergimmo)

Exemple de biens détenus : 

Quel est notre avis sur les ratios et les frais ?

Comme tout investissement immobilier, les SCPI pratiquent des frais relativement élevés. Néanmoins, les tarifs de Pierval Santé sont moins élevés que la moyenne du marché, qui tournent autour de 11-12%  pour les frais de souscription et de 10-12% pour les frais de gestion.

A noter qu’une petite partie de la collecte annuelle de la SCPI (0,01%) est directement reversée à l’ICM, l’Institut du Cerveau et de la Moelle épinière. Il s’agit d’un centre de recherche dont l’objectif est de mettre au point des traitements pour les lésions du système nerveux. Ainsi, en investissant dans des parts Pierval Santé, vous soutenez en partie la recherche scientifique.

Concernant les principaux ratios :

1/ Le TOF est à un très bon niveau, proche de 100%. De plus, la durée ferme des baux du secteur est très élevée : 10 ans en moyenne.

2/ Le PGR est à un niveau correct. Le RAN ne semble pas très élevé, mais cela est à relativiser dans la mesure où le secteur de la santé est beaucoup plus stable que l’économie marchande.

3/ Le rapport Prix/Valeur de réalisation indique que le prix est actuellement favorable à l’investisseur, puisque ce dernier « sous-paye » légèrement la valeur réelle du patrimoine de la SCPI.

Quel est notre avis sur la stratégie de la société de gestion ?

La société de gestion Euryale Asset Management a choisi une stratégie reposant sur la diversité des acquisitions. En effet, elle cherche à investir dans des établissements de santé ayant des spécialisations différentes : établissements de soins spécialisés, les cliniques MCO* ou SSR**, des EHPAD, des cabinets médicaux, des pharmacies, etc.

Elle investie principalement en France et en Allemagne, où le secteur de la médecine est très développé et les besoins de santé sont importants

Un comité scientifique

La santé est un domaine complexe et en constante évolution. Pour bien investir dans ce domaine, il est  nécessaire d’avoir une connaissance pointue du marché et des forces en présence, mais également une bonne culture scientifique. En effet, pour réaliser des rendements bons et stables, la SCPI doit investir dans des secteurs dynamiques et prometteurs (par exemple le traitement des maladies neurodégénératives : Alzeimer, Parkinson, etc.) et éviter les secteurs à risque ou en perte de vitesse.

Pour cela, la société de gestion Euryale s’entoure d’un comité scientifique, composé d’une dizaine de spécialistes : des chercheurs, des professeurs en médecine, des spécialistes en démographie… Cela lui permet d’être au courant de l’évolution des besoins de santé, et de l’aider à mieux définir sa politique d’investissement et de gestion.

En conclusion, nous pensons que la stratégie d’Euryale Asset Management est bonne :

–  Elle réalise d’excellentes performances depuis son lancement

–  Elle est épaulée par un comité scientifique crédible

* MCO : Médecine Chirurgie Obstétrique

** SSR : Soins de Suite et de Réadaptation